청약 가점 계산법
무주택기간·부양가족수·청약통장 가입기간
청약 가점 계산법
요약 청약 가점은 84점 만점이고, 무주택기간 32점·부양가족수 35점·청약통장 가입기간 17점 세 항목으로만 구성됩니다. 소득도 직업도 보지 않습니다. 배점표를 외우는 것보다 각 항목을 언제부터 세는지(기산일)를 정확히 잡는 일이 훨씬 중요합니다. 가점은 시스템이 채워주지 않고 본인이 직접 입력하는 값이라, 한 칸만 잘못 잡아도 당첨이 취소될 수 있습니다.
청약을 알아보기 시작하면 가장 먼저 듣는 말이 "가점이 몇 점이세요?"입니다. 그런데 막상 계산해보려면 막막합니다. 무주택기간은 언제부터 세는 건지, 따로 사는 부모님은 들어가는지, 중간에 해지했던 통장은 어떻게 되는지.
가점제는 민영주택 일반공급에서 당첨자를 가리는 방식 중 하나입니다. 추첨으로 뽑는 물량과 가점 순으로 뽑는 물량이 단지마다 다르게 정해져 있고, 가점제 물량에서는 점수가 높은 순서대로 당첨자가 결정됩니다.
배점의 근거는 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1(가점제 적용기준)입니다. 법에 표가 그대로 실려 있고, 지역이나 단지에 따라 점수가 달라지지 않습니다. 전국 어디서 신청하든 같은 표를 씁니다.
84점의 구성
| 항목 | 만점 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 15년 이상 |
| 부양가족수 | 35점 | 6명 이상 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 15년 이상 |
| 합계 | 84점 |
눈여겨보실 점은 부양가족수 배점이 가장 크다는 것입니다. 한 명당 5점씩 오르니, 다른 항목의 5~6년치가 한 번에 움직이는 셈입니다. 반대로 시간이 해결해주는 항목은 무주택기간과 통장 가입기간 둘뿐입니다.
1. 무주택기간 (32점)
1년에 2점씩, 15년에서 멈춥니다.
| 기간 | 점수 | 기간 | 점수 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 2 | 8년 이상 9년 미만 | 18 |
| 1년 이상 2년 미만 | 4 | 9년 이상 10년 미만 | 20 |
| 2년 이상 3년 미만 | 6 | 10년 이상 11년 미만 | 22 |
| 3년 이상 4년 미만 | 8 | 11년 이상 12년 미만 | 24 |
| 4년 이상 5년 미만 | 10 | 12년 이상 13년 미만 | 26 |
| 5년 이상 6년 미만 | 12 | 13년 이상 14년 미만 | 28 |
| 6년 이상 7년 미만 | 14 | 14년 이상 15년 미만 | 30 |
| 7년 이상 8년 미만 | 16 | 15년 이상 | 32 |
기산일이 전부입니다
태어난 날부터 세지 않습니다. 기준은 둘 중 빠른 날입니다.
- 만 30세가 되는 날
- 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일
그래서 만 29세 미혼 신청자는 평생 집을 산 적이 없어도 무주택기간이 '1년 미만' 칸에 들어갑니다. 2점입니다. 이건 불이익이 아니라 제도의 설계입니다. 가점은 기다린 시간을 재는 지표이기 때문입니다.
과거에 주택을 소유했다가 팔았다면 가장 최근 처분일부터 다시 셉니다. 그 전 기간은 사라집니다. 처분일은 등기 접수일이나 건축물대장 처리일 등 서류로 확인되는 날짜를 씁니다.
배우자도 함께 봅니다. 본인은 계속 무주택이었어도 배우자가 3년간 집을 갖고 있었다면 그 3년은 인정되지 않습니다. 무주택기간은 신청자와 배우자를 한 덩어리로 보고 계산합니다.
집이 있어도 무주택으로 보는 경우
「주택공급에 관한 규칙」 제53조는 주택을 소유해도 무주택으로 간주하는 경우를 여럿 두고 있습니다. 그중 가장 많이 해당되는 것이 소형·저가주택 기준입니다. 2024년 12월 18일 시행된 개정으로 아파트와 아파트가 아닌 주택의 기준이 갈라졌습니다.
| 구분 | 전용면적 | 공시가격(수도권) | 공시가격(수도권 외) |
|---|---|---|---|
| 아파트 | 60㎡ 이하 | 1억 6천만원 이하 | 1억원 이하 |
| 비아파트(빌라·다세대·도시형생활주택 등) | 85㎡ 이하 | 5억원 이하 | 3억원 이하 |
빌라 한 채를 갖고 있다는 이유로 청약을 포기하셨던 분이라면 다시 계산해보실 만합니다. 다만 이 예외는 소유 주택이 한 채일 때 적용되고, 적용 범위도 공급 유형에 따라 다릅니다. 해당 여부는 입주자모집공고문의 무주택 판정 기준에서 확인하셔야 합니다.
이 밖에 20㎡ 이하 주택 1호, 만 60세 이상 직계존속이 소유한 주택, 상속받은 공유지분을 3개월 내 처분한 경우 등도 주택 수에서 빼줍니다.
2. 부양가족수 (35점)
| 부양가족 수 | 0명 | 1명 | 2명 | 3명 | 4명 | 5명 | 6명 이상 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 점수 | 5 | 10 | 15 | 20 | 25 | 30 | 35 |
0명이어도 5점입니다. 부양가족은 본인을 뺀 숫자이고, 본인 몫으로 5점이 깔려 있다고 보시면 됩니다.
누가 부양가족인가
가장 많이 틀리는 항목입니다. 기준일은 입주자모집공고일이고, 원칙은 신청자와 같은 주민등록표에 올라 있는 세대원입니다.
| 대상 | 인정 요건 |
|---|---|
| 배우자 | 주민등록이 분리되어 있어도 인정 |
| 직계존속(부모·조부모) | 신청자가 세대주이고, 공고일 기준 3년 이상 계속 같은 등본에 등재 |
| 직계비속(자녀·손자녀) | 미혼일 것. 만 30세 이상 자녀는 1년 이상 계속 같은 등본에 등재 |
핵심은 세 가지입니다.
- 부모님을 넣으려면 내가 세대주여야 합니다. 등본만 합치고 세대주가 부모님이면 인정되지 않습니다.
- 3년은 채워야 합니다. 공고 직전에 급히 전입신고해도 소용없습니다. 지금 준비해야 3년 뒤에 점수가 됩니다.
- 부양가족이 주택을 소유하면 그 사람은 빠집니다. 직계존속의 경우 배우자까지 함께 보기 때문에, 부모님 중 한 분만 집이 있어도 두 분 다 인정되지 않습니다.
이 항목은 "같이 산다"가 아니라 "서류상 언제부터 어떤 형태로 등재돼 있었나"를 봅니다. 실제 생활과 등본이 다르면 등본이 이깁니다.
배우자는 예외입니다. 직장 때문에 주소를 따로 두고 있어도 부양가족으로 인정됩니다. 이 경우 배우자와 같은 등본에 있는 직계비속도 함께 인정되는데, 세부 판단은 세대 구성 형태에 따라 갈리므로 분리세대라면 신청 전에 확인해보시는 편이 안전합니다.
자녀는 미혼이어야 합니다. 결혼한 자녀는 같이 살아도 부양가족이 아닙니다. 만 30세가 넘은 미혼 자녀는 1년 이상 같은 등본에 있어야 인정되고, 손자녀는 부모가 모두 사망한 경우에만 인정됩니다.
3. 청약통장 가입기간 (17점)
6개월 미만 1점, 6개월 이상 2점, 1년 이상 3점부터 1년마다 1점씩 올라 15년 이상에서 17점으로 멈춥니다.
| 기간 | 점수 | 기간 | 점수 |
|---|---|---|---|
| 6개월 미만 | 1 | 8년 이상 9년 미만 | 10 |
| 6개월 이상 1년 미만 | 2 | 9년 이상 10년 미만 | 11 |
| 1년 이상 2년 미만 | 3 | 10년 이상 11년 미만 | 12 |
| 2년 이상 3년 미만 | 4 | 11년 이상 12년 미만 | 13 |
| 3년 이상 4년 미만 | 5 | 12년 이상 13년 미만 | 14 |
| 4년 이상 5년 미만 | 6 | 13년 이상 14년 미만 | 15 |
| 5년 이상 6년 미만 | 7 | 14년 이상 15년 미만 | 16 |
| 6년 이상 7년 미만 | 8 | 15년 이상 | 17 |
| 7년 이상 8년 미만 | 9 |
기준은 가입일입니다. 얼마를 넣었는지는 이 항목과 무관합니다. 다만 1순위 자격은 예치금·납입횟수 요건이 따로 있으니 가점과 순위는 별개로 챙기셔야 합니다.
알아두면 점수가 달라지는 변화가 몇 가지 있습니다.
- 배우자 통장기간 합산 — 2024년 3월 25일부터 배우자 가입기간의 50%를 합산하되 최대 3점까지 더해줍니다. 예를 들어 본인 5년(7점)에 배우자 2년이면 1년이 더해져 10점이 됩니다. 합산 후에도 상한은 17점입니다.
- 미성년자 인정기간 확대 — 종전 최대 2년(240만원)에서 최대 5년(600만원)으로 늘었습니다. 어릴 때 만들어둔 통장이 있다면 가입일부터 다시 보세요.
- 월 납입 인정액 상향 — 2024년 11월 1일부터 월 납입금 인정 한도가 10만원에서 25만원으로 올랐습니다. 이건 가점이 아니라 국민주택 순위 경쟁에 쓰이는 저축총액에 영향을 주는 변화입니다.
- 청약 예금·부금의 종합저축 전환 — 2024년 10월 1일부터 가능해졌습니다. 전환해도 최초 가입일은 유지됩니다.
한 번 해지하면 기간은 처음부터 다시 쌓입니다. 돌아오는 건 돈이고 잃는 건 시간입니다.
가점이 쓰이는 곳과 쓰이지 않는 곳
가점 계산을 해보기 전에 알아두면 좋은 것이 있습니다. 가점은 모든 청약에 쓰이지 않습니다.
| 구분 | 당첨자 선정 방식 |
|---|---|
| 민영주택 일반공급 | 가점제 물량 + 추첨제 물량 |
| 국민주택 일반공급 | 저축총액·납입횟수 순 (가점 사용 안 함) |
| 특별공급 | 유형별 요건과 순위 (가점 사용 안 함) |
국민주택, 즉 국가나 지방자치단체·LH 등이 공급하는 전용 85㎡ 이하 주택은 가점이 아니라 청약통장에 얼마나 오래, 얼마나 많이 넣었는지로 순위를 가립니다. 여기서 월 납입 인정 한도 25만원이 의미를 갖습니다.
민영주택에서도 가점제와 추첨제의 비율은 지역과 주택 규모에 따라 다르게 정해집니다. 단지마다 다르므로 입주자모집공고문의 공급 방식 표를 확인하셔야 합니다. 가점이 낮다면 추첨 물량 비중이 큰 단지를 고르는 것이 현실적인 전략입니다.
계산해보기
| 항목 | A씨 (38세, 부부+자녀1) | B씨 (45세, 부부+자녀2+부모2) |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 8년 → 18점 | 15년 → 32점 |
| 부양가족수 | 2명 → 15점 | 5명 → 30점 |
| 통장 가입기간 | 10년 → 12점 | 15년 → 17점 |
| 합계 | 45점 | 79점 |
같은 무주택자여도 가족 구성과 시간에 따라 이만큼 벌어집니다. 점수를 단기간에 올릴 방법은 사실상 없습니다. 그래서 가점 계산의 목적은 "올리는 것"보다 "내 점수를 정확히 알고 그에 맞는 단지를 고르는 것"에 가깝습니다.
지금 확인해볼 것
- 통장 가입일을 정확히 확인하세요. 예전 청약예금·부금이 종합저축으로 전환된 경우 최초 가입일이 기준이라, 생각보다 오래된 경우가 많습니다.
- 배우자 통장기간 합산이 되는지 보세요. 최대 3점입니다.
- 부모님 등재 요건(세대주 + 3년)을 미리 설계하세요.
- 소형·저가주택 기준이 바뀐 걸 반영해서 무주택 여부를 다시 판단해보세요.
- 가점이 낮다면 추첨 물량과 특별공급을 함께 보세요.
동점자가 나오면 청약통장 가입기간이 긴 사람이 앞섭니다. 그래도 같으면 추첨입니다.
자주 묻는 질문
Q. 만 30세 전에 혼인신고를 했다가 이혼했습니다. 무주택기간은 언제부터인가요? 혼인신고일부터 기산합니다. 이후 이혼했더라도 한 번 시작된 기산일은 이어집니다. 재혼 여부나 주택 처분 이력에 따라 판단이 달라질 수 있으니 청약홈(1644-7445) 상담으로 확인해보세요.
Q. 분양권이나 입주권도 주택으로 보나요? 2018년 12월 11일 이후 입주자모집공고된 주택의 분양권·입주권은 주택을 소유한 것으로 봅니다. 그 전 취득분은 기준이 다르니 공고문의 주택소유 판정 기준을 확인하세요.
Q. 오피스텔이 있으면 유주택인가요? 청약에서 주택 수를 셀 때 오피스텔은 주택으로 보지 않습니다. 다만 세금에서는 주거용으로 쓰면 주택으로 보는 등 기준이 달라, 청약과 세금을 같은 잣대로 보시면 안 됩니다.
Q. 부모님과 같은 등본에 있는데 세대주가 아버지입니다. 인정되나요? 직계존속을 부양가족으로 인정받으려면 신청자 본인이 세대주여야 합니다. 지금 세대주를 변경하더라도 3년 계속 등재 요건은 별도로 채워야 하므로, 당장 이번 공고에 반영되지는 않습니다.
Q. 가점을 잘못 입력해서 당첨되면 어떻게 되나요? 부적격 당첨으로 취소되고 일정 기간 다른 주택에 청약할 수 없게 됩니다. 고의가 아니어도 마찬가지입니다. 제한 기간은 사유와 지역에 따라 다르니 청약홈에서 확인하세요. 신청 전에 청약홈의 가점 계산기로 검산하고, 등본·초본과 가족관계증명서로 날짜를 대조해보시는 편이 안전합니다.
이 글은 공개된 법령과 공공 안내자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 개별 청약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 제도와 기준은 자주 바뀌므로 청약홈 등 공식 창구와 개별 입주자모집공고문에서 최신 내용을 확인하세요.