부동산 정보

실거래가를 읽는 법부터 세금·청약·계약 실무까지, 데이터만으로는 알기 어려운 것들을 정리했습니다.

데이터 읽는 법

• 국토부 실거래가, 어디까지 믿을 수 있나실거래가 데이터에는 최대 한 달 이상의 시차가 있습니다. 신고 기한 30일이 만드는 착시와, 데이터를 잘못 읽지 않는 방법을 정리했습니다.
• 전용면적·공급면적·계약면적 완전정리전용 84㎡인데 왜 34평이라고 부를까요? 전용·공용·공급·계약면적의 차이와 평 환산법을 표 하나로 정리했습니다.
• 실거래가 속 이상한 거래 걸러내는 법유난히 비싸거나 싼 거래 한 건에 속지 않는 법. 해제 건과 직거래를 구분하고, 자전거래 의심 패턴을 찾아내는 실전 기준을 정리했습니다.
• 같은 단지 같은 평형인데 가격이 다른 이유같은 84㎡인데 거래가가 1억 넘게 차이 나는 이유. 층수, 향, 동 위치가 가격에 어떻게 반영되는지와 실거래가에서 비교 대상을 고르는 법을 정리했습니다.
• 거래량이 가격보다 먼저 움직인다가격이 그대로인데 거래량이 늘고 있다면 무슨 뜻일까요? 거래량이 선행지표인 이유와, 실거래가 데이터로 거래량을 읽는 실전 방법을 정리했습니다.
• 호가·실거래가·공시가격같은 집인데 네이버는 10억, 실거래가는 9.2억, 공시가격은 6.5억. 세 가격이 왜 다르고 각각 언제 쓰이는지 정리했습니다.

세금

• 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 총정리집 한 채를 팔 때 양도소득세를 내지 않으려면 1세대·1주택·보유기간·거주기간 네 가지를 모두 통과해야 합니다. 12억원 초과분 과세 방식까지 법령 조문과 함께 정리했습니다.
• 1세대 1주택 특례: 일시적 2주택이사, 상속, 부모님 모시기, 결혼. 내 뜻과 무관하게 집이 두 채가 되는 상황에는 비과세 특례가 있습니다. 종전주택 처분기한과 취득 시기 요건을 조문과 함께 정리했습니다.
• 장기보유특별공제 표1·표2 완전정리장기보유특별공제는 표1과 표2로 나뉩니다. 일반 자산은 최대 30%, 1세대 1주택은 보유와 거주를 합쳐 최대 80%. 공제율표와 적용·배제 대상을 국세청 자료 기준으로 정리했습니다.
• 주택 취득세율 총정리취득세는 주택 수와 지역, 취득가액에 따라 1%에서 12%까지 갈립니다. 농어촌특별세와 지방교육세를 더한 실제 부담률, 생애최초 감면까지 지방세법 조문과 함께 정리했습니다.
• 재산세와 종합부동산세재산세와 종부세는 모두 6월 1일 소유자에게 부과됩니다. 과세기준일, 납부 시기, 공시가격에서 과세표준을 만드는 과정, 1세대 1주택 공제와 세율 구조를 표로 정리했습니다.
• 공동명의, 세목마다 방향이 다릅니다부부 공동명의가 유리한지는 세목마다 다릅니다. 취득세·재산세·종부세·양도세에서 명의를 나누면 무엇이 달라지고 무엇이 그대로인지, 판단 기준을 정리했습니다.
• 상속·증여 주택의 주택 수 계산부모님 집을 상속받으면 내 집을 팔 때 2주택일까요. 양도세·종부세·취득세가 상속주택을 각각 어떻게 세는지, 지분 상속과 증여 후 양도의 이월과세까지 정리했습니다.
• 양도소득세 신고 절차집을 팔면 언제까지 신고해야 할까요. 예정신고 2개월 기한, 확정신고를 해야 하는 경우, 준비할 서류, 홈택스 신고 흐름, 분납과 가산세를 순서대로 정리했습니다.

청약

• 청약 가점 계산법청약 가점은 84점 만점입니다. 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 통장 가입기간 17점이 어떻게 매겨지는지와 자주 틀리는 계산 지점을 표로 정리했습니다.
• 특별공급 유형별 자격 한눈에 보기기관추천·다자녀·노부모부양·신혼부부·생애최초·신생아까지, 특별공급 여섯 갈래의 대상과 공급비율을 한 장의 표로 비교했습니다.
• 생애최초 특별공급 자격 요건생애최초 특별공급은 가점이 아니라 추첨입니다. 주택 소유 이력, 소득세 5년, 저축액 600만원 등 다섯 가지 요건과 소득·자산 구간을 정리했습니다.
• 신혼부부 특별공급 소득기준과 자산기준신혼부부 특별공급의 소득기준은 하나가 아닙니다. 우선·일반·추첨으로 나뉜 구조와, 소득이 넘어도 열리는 자산기준 경로를 정리했습니다.
• 청약통장, 매달 얼마씩 언제까지청약통장에 매달 얼마를 넣어야 할까요? 월 납입 인정 한도 25만원의 의미와 1순위가 되는 가입기간·납입횟수·지역별 예치금을 법령 기준으로 정리했습니다.
• 무순위 청약(줍줍) 완전정리가점도 통장도 필요 없는 무순위 청약. 2025년 6월 규칙 개정으로 무주택 요건이 돌아왔습니다. 신청 자격과 계약금·전매제한·실거주 의무까지 짚었습니다.
• 청약 당첨 후 일정표당첨됐는데 다음이 막막하신가요. 계약일이 언제 잡히는지, 계약금·중도금·잔금이 언제 나가는지, 등기와 세금은 언제까지인지 법령 기준으로 정리했습니다.

실전 가이드

• 전세 계약 전 반드시 확인할 등기부등본 항목등기부등본에서 무엇을 봐야 보증금이 안전할까요? 표제부·갑구·을구에 각각 무엇이 적히는지, 근저당권과 채권최고액을 어떻게 읽는지 정리했습니다.
• 전세사기 피하는 체크리스트전세사기는 어떤 신호를 남길까요? 깡통전세 판별, 신탁등기 물건, 선순위 보증금 확인, 임대인 세금 체납 열람까지 단계별로 정리했습니다.
• 확정일자·전입신고·전세권설정의 차이전입신고는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 만듭니다. 두 권리가 언제 생기고 무엇이 다른지, 전세권설정은 언제 필요한지 정리했습니다.
• 중개보수 상한 요율과 계산법중개보수는 법이 정한 상한 안에서 협의하는 돈입니다. 매매·임대차 구간별 상한요율과 한도액, 월세 환산법, 오피스텔 기준, 부가세와 지급 시기를 표로 정리했습니다.
• 임대차 계약갱신청구권, 실제로 쓰는 법계약갱신청구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번만 쓸 수 있습니다. 행사 시기, 증액 상한 5%, 집주인이 거절할 수 있는 사유와 실거주 거절 후 손해배상까지 정리했습니다.
• 아파트 하자보수 청구 기간과 절차아파트 하자는 공사 종류마다 청구할 수 있는 기간이 다릅니다. 시설공사별 담보책임기간과 기산일, 하자보수보증금, 하자심사·분쟁조정위원회 이용법을 정리했습니다.

대출

• LTV·DTI·DSR 한 번에 정리LTV는 집값을, DTI와 DSR은 소득을 봅니다. 세 지표의 계산식과 차이, 스트레스 DSR이 한도를 어떻게 줄이는지, 금액 상한이 따로 걸리는 구조까지 정리했습니다.
• 주택담보대출 기본고정·변동·혼합형·주기형 금리가 무엇이 다른지, 원리금균등과 원금균등의 총이자 차이, 거치기간의 함정, 2025년에 바뀐 중도상환수수료 체계까지 정리했습니다.
• 디딤돌 대출 완전 정리내집마련 디딤돌 대출은 소득·순자산·주택가격이라는 세 개의 문을 모두 통과해야 합니다. 2026년 기준 요건과 한도, 금리 구조, 실거주 의무, 신청 절차를 정리했습니다.
• 버팀목 전세자금대출버팀목 전세자금대출은 유형에 따라 소득 요건도 한도도 금리도 다릅니다. 일반·청년전용·신혼부부전용을 표로 비교하고, 신청 기한과 대출금이 나가는 시점까지 정리했습니다.
• 전세자금대출 전반전세자금대출은 보증기관이 실질을 좌우합니다. HF·HUG·SGI가 무엇이 다른지, 질권설정과 채권양도는 무엇인지, 집주인 동의가 정말 필요한지 정리했습니다.
• 대출 받기 전 준비대출은 신청하는 날이 아니라 몇 달 전에 결정됩니다. 신용점수를 관리하는 법, 미리 모아둘 서류, 은행을 비교하는 기준, 사전 한도조회와 본심사의 차이를 정리했습니다.