아파트 하자보수 청구 기간과 절차

2년·3년·5년·10년 정리

아파트 하자보수 청구 기간과 절차

요약 아파트 하자는 공사 종류마다 청구 기간이 다릅니다. 도배나 타일 같은 마감공사는 2년, 설비와 창호는 3년, 철근콘크리트와 방수는 5년, 내력구조부와 지반공사는 10년입니다. 기간은 전유부분은 인도일부터, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다.

새 아파트에 입주하고 나면 크고 작은 문제가 하나둘 눈에 들어옵니다. 벽지가 들뜨고, 문이 잘 안 닫히고, 베란다 쪽에 물이 비치기도 합니다.

이럴 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 "고쳐달라고 할 수 있는가"가 아니라 "언제까지 고쳐달라고 할 수 있는가"입니다. 하자보수를 청구할 수 있는 기간이 정해져 있고, 그것도 공사 종류마다 다르기 때문입니다. 기간이 지나면 같은 하자라도 청구가 어려워집니다.

기준은 「공동주택관리법」과 그 시행령에 있습니다. 복잡해 보이지만 구조는 단순합니다. 하나씩 보겠습니다.

기간은 언제부터 세나

먼저 출발점입니다. 「공동주택관리법」 제36조는 담보책임기간의 기산일을 이렇게 나눕니다.

전유부분은 내가 열쇠를 받은 날, 공용부분은 그 단지가 사용검사를 받은 날입니다. 두 날짜가 몇 달씩 차이 나는 경우도 있으니, 어느 쪽 하자인지에 따라 계산이 달라집니다.

입주자모집공고나 분양계약서, 관리사무소에 사용검사일이 기록돼 있습니다. 하자 문제가 생겼다면 이 날짜부터 확인하시는 것이 순서입니다.

공사 종류별 담보책임기간

핵심 표입니다. 「공동주택관리법 시행령」 별표 4가 시설공사별 담보책임기간을 정하고 있습니다.

표를 읽는 요령은 이렇습니다. 눈에 보이는 마감일수록 기간이 짧고, 건물의 뼈대에 가까울수록 깁니다.

몇 가지 짚어둘 것이 있습니다.

• 석공사는 위치에 따라 갈립니다. 건물 내부 석공사는 마감공사로 2년, 건물 외부 석공사는 조적공사에 들어가 5년입니다
• 승강기설비와 인양기설비는 전기 및 전력설비공사에 속해 3년입니다
• 온돌공사는 세대 매립배관을 포함해 난방설비공사로 3년입니다
• 커튼월공사는 창호공사로 3년입니다
• 빌트인 가전제품도 마감공사에 포함돼 2년입니다

별표 4의 비고는 기초공사·지정공사 등 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의2 제1항 제1호에 따른 지반공사의 담보책임기간을 10년으로 정하고 있습니다.

어떤 것이 '하자'인가

무엇이든 마음에 안 들면 하자가 되는 것은 아닙니다. 「공동주택관리법 시행령」 제37조는 하자를 이렇게 나눕니다.

• 내력구조부의 하자: 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우, 또는 균열·침하 등으로 안전상 위험을 초래하는 경우
• 시설공사의 하자: 공사상 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 등으로 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래하는 경우

중요한 것은 '공사상 잘못'이라는 전제입니다. 사용하면서 자연스럽게 낡은 것, 입주자가 쓰다가 망가뜨린 것, 관리 소홀로 생긴 것은 하자보수 대상이 아닙니다. 실무에서 사업주체와 가장 자주 부딪히는 지점도 여기입니다.

청구 절차

순서는 이렇습니다.

1단계 — 청구할 수 있는 사람

입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단, 그리고 공공임대주택의 임차인이나 임차인대표회의가 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있습니다.

우리 집 안쪽 하자라면 입주자가 직접, 공용부분 하자라면 입주자대표회의나 관리주체를 통하는 것이 일반적입니다.

2단계 — 서면으로 청구합니다

하자 내용과 발생 위치를 적어 사업주체에 제출합니다. 여기서 사진이 결정적입니다.

• 하자 부위를 가까이서 한 장, 멀리서 한 장 찍습니다. 어느 집 어디인지 알 수 있어야 합니다
• 촬영 날짜가 남도록 합니다
• 누수처럼 진행되는 하자는 시간 간격을 두고 여러 번 찍어둡니다
• 문이 안 닫히거나 소음이 나는 것처럼 사진으로 안 되는 하자는 영상으로 남깁니다

청구한 사실 자체도 증거가 됩니다. 관리사무소를 통하더라도 접수 기록을 받아두세요.

3단계 — 사업주체의 조치

「공동주택관리법 시행령」 제38조에 따라, 사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나, 보수 일정 등을 적은 하자보수계획을 통보해야 합니다. 하자보수계획을 통보하는 경우 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 정하게 되어 있습니다.

15일 안에 아무 답이 없다면 그 자체가 기록으로 남습니다. 이후 분쟁으로 갈 때 중요한 자료가 되니, 청구한 날짜를 꼭 적어두세요.

4단계 — 안 고쳐줄 때

여기서부터 선택지가 갈립니다. 크게 세 갈래입니다.

1. 하자보수보증금 청구 — 입주자대표회의가 보증서 발급기관에 청구
2. 하자심사·분쟁조정위원회 — 하자 여부 판정이나 조정·재정을 신청
3. 소송 — 손해배상 청구 등

대부분은 2번을 먼저 시도합니다. 소송보다 빠르고 비용 부담이 적기 때문입니다.

하자보수보증금

사업주체가 하자보수를 이행하지 않을 때를 대비해 미리 잡아둔 돈입니다. 「공동주택관리법」 제38조가 근거입니다.

사업주체는 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나, 주택도시보증공사·건설 관련 공제조합·보증보험업자 등의 보증에 가입해야 합니다. 예치명의는 처음에 사용검사권자로 하고, 입주자대표회의가 구성되면 명의를 변경합니다. 다만 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사는 예치 의무에서 제외됩니다.

금액은 얼마인가. 「공동주택관리법 시행령」 제42조는 사업 유형에 따라 기준을 나누는데, 어느 경우든 3%가 기준입니다. 대지 조성과 함께 신축하는 경우는 총사업비에서 대지 조성 전 가격을 뺀 금액의 3%, 대지 조성 없이 신축하는 경우는 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액의 3%, 증축·개축·대수선·리모델링은 총사업비의 3%, 건축허가를 받아 분양하는 경우는 표준건축비의 3%입니다.

돌려주는 순서도 정해져 있습니다. 시행령 제45조는 사용검사일부터 경과한 기간에 따라 단계적으로 반환하도록 합니다.

이 표가 실무에서 의미하는 바가 있습니다. 담보책임기간이 끝나기 전에 하자를 정리하지 않으면, 보증금은 단계적으로 사업주체에게 돌아갑니다. 특히 2년차와 3년차에 합쳐서 절반 이상이 반환되므로, 초기에 하자를 모아 한 번에 청구하는 단지가 많습니다.

하자심사·분쟁조정위원회 이용하기

사업주체와 말이 통하지 않을 때 가는 곳입니다. 국토교통부에 설치되어 있고, 사무국은 국토안전관리원이 맡고 있습니다.

세 가지 절차

각 기간은 부득이한 경우 한 차례만 30일 이내에서 연장할 수 있습니다.

셋의 차이를 간단히 말하면 이렇습니다. "이게 하자가 맞나"가 쟁점이면 하자심사, "누가 얼마를 부담하나"가 쟁점이면 조정이나 재정입니다. 대부분의 세대 하자는 하자심사로 시작합니다.

신청할 때 준비할 것

• 신청서 (하자심사신청서 / 하자분쟁조정신청서 / 하자분쟁재정신청서 중 해당하는 것)
• 당사자 교섭경위서 — 사업주체와 그동안 어떻게 이야기가 오갔는지 정리한 문서
• 하자 발생 증명자료 — 컬러 사진 등
• 신분증 사본 (대리인이 신청하면 위임장 포함)
• 계약서 사본 등 관련 서류

서류는 피신청인 수만큼 준비해야 합니다.

여기서 교섭경위서가 생각보다 중요합니다. 언제 청구했고, 사업주체가 언제 무엇이라고 답했는지를 날짜 순으로 정리한 문서입니다. 앞 단계에서 청구 날짜와 답변을 기록해두라고 한 이유가 여기에 있습니다.

신청과 진행 상황 확인은 위원회가 운영하는 하자관리정보시스템(www.adc.go.kr)에서 할 수 있습니다.

결과의 효력

조정이 성립되거나 재정 결정이 내려지면 재판상 화해와 동일한 효력을 갖습니다. 재정의 경우 결정문이 송달된 뒤 60일 이내에 소송이 제기되지 않으면 확정됩니다.

재판상 화해와 같은 효력이라는 말은 곧 확정판결과 비슷한 힘을 갖는다는 뜻입니다. 상대가 따르지 않으면 강제집행으로 이어갈 수 있습니다.

기간이 지나기 전에 해야 할 일

정리하면 이렇습니다.

1. 사용검사일과 인도일을 확인합니다. 모든 계산의 출발점입니다
2. 하자를 발견하면 즉시 사진을 찍습니다. 날짜가 남는 방식으로
3. 서면으로 청구하고 날짜를 기록합니다. 15일 기한이 여기서부터 셉니다
4. 2년차와 3년차를 놓치지 않습니다. 마감과 설비 하자가 이때 끝납니다
5. 해결이 안 되면 하자심사·분쟁조정위원회를 이용합니다

가장 흔한 실패는 "말로 여러 번 이야기했는데 안 고쳐준다"입니다. 기록이 없으면 기간이 지난 뒤 증명할 방법이 없습니다. 번거롭더라도 처음부터 문서와 사진으로 남겨두시는 편이 낫습니다.

자주 묻는 질문

Q. 중고로 산 아파트도 하자보수를 청구할 수 있나요? 담보책임기간이 남아 있다면 가능합니다. 기간은 최초 인도일이나 사용검사일부터 계산되므로, 매수 시점이 아니라 준공 시점이 기준입니다. 매수 전에 그 단지의 사용검사일을 확인해두면 남은 기간을 알 수 있습니다.

Q. 담보책임기간이 지나면 아무것도 못 하나요? 「공동주택관리법」상의 하자보수 청구는 어려워집니다. 다만 사안에 따라 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이나 민법상의 손해배상 청구가 가능한 경우가 있습니다. 적용되는 법과 기간이 달라 판단이 필요하므로 전문가 상담을 권합니다.

Q. 하자심사·분쟁조정을 신청하면 비용이 드나요? 신청 자체의 부담은 소송보다 작다고 알려져 있습니다만, 사안에 따라 안전진단이나 감정 비용이 별도로 발생할 수 있습니다. 정확한 비용은 하자관리정보시스템이나 국토안전관리원 사무국에 문의해 확인하세요.

Q. 우리 집만 하자가 있으면 혼자 신청해도 되나요? 전유부분 하자는 입주자가 개별로 청구하고 신청할 수 있습니다. 다만 같은 라인이나 같은 동에서 비슷한 하자가 반복된다면 여러 세대가 함께 진행하는 편이 자료를 모으기에도, 진행하기에도 수월합니다.

Q. 빌라나 오피스텔도 같은 기준인가요? 「공동주택관리법」은 적용 대상 공동주택의 범위를 따로 정하고 있어, 소규모 빌라 등은 이 법 대신 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 적용되는 경우가 많습니다. 어느 법이 적용되는지에 따라 기간과 절차가 달라지므로, 건물의 종류와 규모를 먼저 확인하셔야 합니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 하자 분쟁은 사실관계에 따라 판단이 달라지므로 하자심사·분쟁조정위원회나 전문가의 상담을 받아보시기 바랍니다.