세금

장기보유특별공제 표1·표2 완전정리

오래 보유하고 오래 살수록 줄어드는 세금

장기보유특별공제 표1·표2 완전정리

요약 장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산의 양도차익 일부를 빼주는 제도입니다. 일반 토지·건물은 3년 이상부터 연 2%씩, 15년 이상 30%가 한도입니다(표1). 1세대 1주택으로서 2년 이상 거주한 경우에는 보유기간과 거주기간을 각각 계산해 최대 80%까지 공제받습니다(표2).

양도소득세를 계산할 때 가장 큰 폭으로 세금을 줄여주는 항목이 장기보유특별공제입니다. 흔히 '장특공'이라고 부릅니다.

계산식 자체는 간단합니다. 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제액. 양도차익이 같아도 공제율이 30%인지 80%인지에 따라 실제 내는 세금은 크게 달라집니다.

그런데 이 공제는 두 개의 표로 나뉘어 있고, 어느 표가 적용되는지에 따라 결과가 두 배 이상 벌어집니다. 그리고 아예 공제를 받지 못하는 경우도 있습니다. 하나씩 보겠습니다.

표1 — 일반 토지·건물

「소득세법」 제95조 제2항의 첫 번째 표입니다. 토지와 건물, 그리고 표2 요건을 갖추지 못한 주택에 적용됩니다.

보유기간 공제율 보유기간 공제율
3년 이상 4년 미만 6% 10년 이상 11년 미만 20%
4년 이상 5년 미만 8% 11년 이상 12년 미만 22%
5년 이상 6년 미만 10% 12년 이상 13년 미만 24%
6년 이상 7년 미만 12% 13년 이상 14년 미만 26%
7년 이상 8년 미만 14% 14년 이상 15년 미만 28%
8년 이상 9년 미만 16% 15년 이상 30%
9년 이상 10년 미만 18%

구조는 단순합니다. 3년 이상부터 시작해 1년마다 2%포인트씩 늘어나고, 15년에서 30%로 멈춥니다.

3년이 최소 기준이라는 점이 중요합니다. 2년 11개월을 보유했다면 공제는 0원입니다.

표2 — 1세대 1주택

같은 조항의 두 번째 표입니다. 여기서부터 성격이 달라집니다. 표2는 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 따로 계산해서 더합니다.

기간 보유기간별 공제율 거주기간별 공제율
2년 이상 3년 미만 — 8% (보유 3년 이상인 경우만)
3년 이상 4년 미만 12% 12%
4년 이상 5년 미만 16% 16%
5년 이상 6년 미만 20% 20%
6년 이상 7년 미만 24% 24%
7년 이상 8년 미만 28% 28%
8년 이상 9년 미만 32% 32%
9년 이상 10년 미만 36% 36%
10년 이상 40% 40%

보유 40% + 거주 40% = 최대 80%입니다. 표1의 30%와 비교하면 차이가 큽니다.

두 가지를 짚어두겠습니다.

  • 연 4%포인트씩 올라갑니다. 표1(연 2%포인트)의 두 배 속도입니다.
  • 거주기간 2년 이상 3년 미만 구간의 8%는 보유기간이 3년 이상인 경우에만 적용됩니다.

표2를 쓰려면 거주가 2년 이상이어야 합니다

여기가 핵심입니다. 표2는 1세대 1주택이기만 하면 자동으로 적용되는 것이 아닙니다.

1세대 1주택으로서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에만 표2가 적용됩니다. 거주기간이 2년에 못 미치면, 1세대 1주택이더라도 표1로 계산합니다.

이 규칙은 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되고 있습니다. 그 전에는 1세대 1주택이면 거주 여부와 관계없이 높은 공제율을 적용받았습니다.

집을 사두고 전세를 놓은 채 한 번도 살지 않았다면, 10년을 보유해도 공제율은 20%에 그칩니다. 반대로 10년 보유하고 10년 거주했다면 80%입니다. 같은 10년인데 네 배 차이가 납니다.

그런데 표2는 12억원을 넘는 집에서만 의미가 있습니다

한 가지 오해를 정리해두겠습니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억원 이하라면, 애초에 양도소득세가 비과세되므로 공제율을 따질 일이 없습니다.

표2가 실제로 작동하는 것은 양도가액이 12억원을 넘어 초과분이 과세되는 고가주택의 경우입니다. 이때 장기보유특별공제액도 12억원 기준으로 안분됩니다.

고가주택의 장기보유특별공제액 = 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

국세청이 안내하는 계산사례를 보겠습니다.

사례 — 양도가액 15억원, 취득가액 8억원, 기타 필요경비 3천만원, 보유기간 중 10년 이상 거주

  1. 전체 양도차익: 15억 − 8억 − 3천만 = 6억 7천만원
  2. 과세대상 양도차익: 6억 7천만 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 3,400만원
  3. 장기보유특별공제액: (6억 7천만 × 80%) × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 720만원
  4. 과세대상 양도소득금액: 1억 3,400만 − 1억 720만 = 2,680만원

여기서 80%가 아니라 표1의 20%였다면, 공제액은 2,680만원이 되고 과세대상 양도소득금액은 1억 720만원이 됩니다. 거주 여부 하나로 과세 대상 소득이 네 배 차이로 벌어집니다. 12억원 안분 계산의 전체 흐름은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 총정리에서 다뤘습니다.

표1과 표2 비교

구분 표1 표2
대상 토지·건물, 거주 2년 미만 주택 1세대 1주택 중 거주 2년 이상
최소 보유기간 3년 3년
연간 상승폭 보유 2%p 보유 4%p + 거주 4%p
최대 공제율 30% (15년) 80% (보유 10년 + 거주 10년)
계산 방식 보유기간만 보유기간 + 거주기간 합산

같은 집, 다른 결과

거주 여부가 얼마나 큰 차이를 만드는지 숫자로 보겠습니다. 조건은 동일하게 양도가액 15억원, 취득가액 8억원, 필요경비 3천만원, 보유 10년으로 두고, 거주기간만 다르게 해봅니다.

구분 적용 표 공제율 전체 공제액 과세대상 양도소득금액
10년 보유 + 10년 거주 표2 80% 5억 3,600만원 약 2,680만원
10년 보유 + 3년 거주 표2 40 + 12 = 52% 3억 4,840만원 약 6,432만원
10년 보유 + 거주 없음 표1 20% 1억 3,400만원 약 1억 720만원

전체 양도차익은 세 경우 모두 6억 7천만원으로 같습니다. 그런데 과세 대상이 되는 소득금액은 2,680만원에서 1억 720만원까지 벌어집니다. 여기에 누진세율이 적용되므로 실제 세액 차이는 소득금액 차이보다 더 크게 벌어집니다.

계산 과정은 앞서 본 국세청 계산사례와 동일한 방식입니다. 전체 공제액을 구한 뒤 12억원 초과분 비율(15억 기준 20%)을 곱하고, 과세대상 양도차익 1억 3,400만원에서 빼면 됩니다.

공제를 아예 받지 못하는 경우

장기보유특별공제가 배제되는 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

  • 보유기간 3년 미만. 표1이든 표2든 최소 3년입니다.
  • 미등기양도자산. 「소득세법」 제95조 제2항은 제104조 제3항의 미등기양도자산을 공제 대상에서 제외합니다.
  • 조합원입주권 중 일부. 조합원이 취득한 조합원입주권에 대해서는 별도의 계산 규정이 적용됩니다.
  • 조정대상지역 다주택자 중과 대상 주택. 중과세율이 적용되는 주택은 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다.

마지막 항목은 2026년에 특히 주의가 필요합니다.

다주택자 중과가 다시 적용되고 있습니다

그동안 한시적으로 유예돼 왔던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 9일자로 유예 기간이 종료됐습니다. 정부 발표에 따르면 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 다시 중과세율이 적용됩니다.

「소득세법」 제104조 제7항이 정한 가산세율은 다음과 같습니다.

구분 세율
1세대 2주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 기본세율 + 20%포인트
1세대 3주택 이상자가 조정대상지역 내 주택 양도 기본세율 + 30%포인트

그리고 중과 대상이 되면 장기보유특별공제를 적용받지 못합니다. 세율이 오르는 동시에 공제가 사라지므로 부담이 두 방향으로 커집니다.

다만 유예 종료에 따른 보완 조치로, 일정 요건을 갖춘 경우 한시적으로 중과를 유예하는 경과조치가 함께 발표됐습니다. 요건과 기한이 지역별로 다르고 이미 상당 기간이 지났으므로, 해당 여부는 국세청이나 세무 전문가에게 직접 확인하셔야 합니다.

기간은 어떻게 세나

  • 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지입니다.
  • 거주기간은 보유기간 중 실제로 거주한 기간입니다. 원칙적으로 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 확인합니다.
  • 거주는 연속일 필요가 없습니다. 중간에 나갔다가 다시 들어온 기간도 합산합니다.

거주기간 계산에는 개별 사안마다 판단이 필요한 지점이 많습니다. 세대원 일부만 거주한 경우, 전입신고 없이 거주한 경우 등은 국세청 질의회신에 따라 결론이 갈립니다.

개편안이 발표돼 있습니다

2026년 세제개편안에는 장기보유특별공제를 주택과 주택 외 부동산으로 이원화하고, 1세대 1주택의 공제율 구조를 거주기간 중심으로 재편하는 내용이 포함돼 있습니다.

다만 이는 국회 통과 전의 개정안이며, 발표된 시행 시기도 앞으로 몇 년 뒤입니다. 확정된 제도가 아니므로 이 글에서는 구체적인 수치를 옮기지 않았습니다.

지금 양도를 계획 중이시라면 현행 기준으로 계산하시되, 중장기 계획을 세우실 때는 개편 논의가 진행 중이라는 점을 염두에 두시기 바랍니다. 확정 여부는 기획재정부 발표와 국회 처리 결과를 확인하셔야 합니다.

정리하면

  1. 최소 3년 보유해야 공제가 시작됩니다
  2. 일반 자산은 표1, 최대 30% (15년)
  3. 1세대 1주택으로 2년 이상 거주하면 표2, 최대 80% (보유 10년 + 거주 10년)
  4. 표2는 실제로 12억원 초과 고가주택에서 의미가 있습니다
  5. 중과 대상 주택은 공제를 받지 못합니다

거주 2년이라는 한 줄이 공제율을 네 배 가까이 바꿉니다. 실거주 계획이 조금이라도 있다면, 그 2년을 언제 채울지 미리 그려보시는 편이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 보유기간이 2년 11개월인데 3개월만 더 기다리면 얼마나 이득인가요? 3년을 채우면 표1 기준 6%, 표2 기준 최소 12%의 공제가 새로 생깁니다. 양도차익이 3억원이라면 표1로도 1,800만원의 공제가 생기는 셈입니다. 다만 보유기간 2년을 넘긴 시점부터는 세율이 이미 기본세율이므로, 세율 변화는 없고 공제만 늘어납니다.

Q. 상속받은 집은 보유기간을 언제부터 세나요? 원칙적으로 상속개시일(피상속인의 사망일)부터 계산합니다. 피상속인이 보유한 기간을 승계하는 것이 아닙니다. 다만 거주기간 계산 등에서 예외적인 해석이 적용되는 경우가 있으므로 개별 확인이 필요합니다.

Q. 재건축·재개발로 새 아파트를 받았습니다. 기간을 이어서 세나요? 종전주택 보유기간과 신축주택 보유기간을 어떻게 연결하는지는 조합원입주권 여부, 관리처분계획인가일 등에 따라 달라집니다. 「소득세법」에 별도 계산 규정이 있으나 경우의 수가 많아, 해당된다면 세무 전문가 확인을 받으시는 편이 안전합니다.

Q. 부부 공동명의면 공제는 어떻게 되나요? 양도소득세는 각자의 지분별로 계산하므로, 장기보유특별공제도 각자의 보유기간과 거주기간을 기준으로 적용합니다. 지분 취득 시기가 서로 다르면 공제율도 달라질 수 있습니다.

Q. 임대사업자로 등록한 주택에는 다른 공제율이 있다고 들었습니다. 「조세특례제한법」에 장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제 특례가 규정돼 있습니다. 다만 등록 시기와 유형, 임대의무기간 요건에 따라 적용 여부가 달라지고 제도 변경도 잦았습니다. 등록 당시의 기준을 관할 세무서에서 확인하세요.

이 글은 공개된 법령과 국세청 공개자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 세무 자문이 아닙니다. 장기보유특별공제는 개편 논의가 진행 중이고 개별 사안에 따라 판단이 달라지므로, 개별 사안은 세무 전문가나 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.