전용면적·공급면적·계약면적 완전정리

84㎡가 34평인 이유

전용면적·공급면적·계약면적 완전정리

요약 실거래가에 표시되는 면적은 전용면적입니다. 반면 우리가 일상에서 "34평"이라고 부르는 건 공급면적 기준입니다. 같은 집을 두 가지 자로 재고 있는 셈이라, 이걸 모르면 매물끼리 비교가 안 됩니다.

부동산을 알아보다 보면 숫자가 계속 헷갈립니다. 전용 84㎡, 공급 112㎡, 34평형, 계약면적 162㎡ — 전부 같은 집을 가리키는 말인데 숫자가 다 다릅니다.

매물 두 개를 나란히 놓고 보면 혼란이 더 커집니다. 한쪽은 "34평", 다른 쪽은 "전용 84㎡"라고만 적혀 있으면 어느 쪽이 넓은 집인지 바로 판단이 서지 않습니다. 실제로는 같은 크기일 수도 있습니다.

어렵지 않습니다. 어디까지를 '내 집'으로 세느냐의 차이일 뿐입니다.

네 가지 면적, 한 번에 보기

기타공용면적은 단지마다 편차가 큽니다. 주차장을 크게 지은 단지는 이 숫자가 훨씬 커집니다.

안쪽에서 바깥쪽으로 한 겹씩 넓어지는 구조입니다. 전용면적이 가장 안쪽에 있고, 여기에 우리 동 주민과 나눠 쓰는 공간을 더하면 공급면적, 단지 전체가 함께 쓰는 공간까지 더하면 계약면적이 됩니다. 숫자가 커진다고 집이 넓어지는 것이 아니라, 세는 범위가 넓어질 뿐입니다.

전용면적 — 진짜 내가 쓰는 공간

현관문을 열고 들어간 안쪽입니다. 거실, 방, 주방, 화장실이 여기 들어갑니다.

발코니는 전용면적에 포함되지 않습니다. 이게 중요합니다. 발코니는 「건축법 시행령」 제2조가 "건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간"으로 정의하는 공간이고, 구조변경 절차와 기준은 국토교통부 고시 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」이 정하고 있습니다. 흔히 서비스 면적이라고 부르는데, 확장하면 실제 사용 공간이 늘어나는데도 서류상 면적은 그대로입니다.

그래서 이런 일이 생깁니다.

• A 집: 전용 84㎡, 발코니 확장 완료 → 실제로 쓰는 공간은 90㎡대
• B 집: 전용 84㎡, 발코니 그대로 → 실제로 쓰는 공간은 84㎡

서류에는 둘 다 84㎡로 똑같이 적힙니다. 실거래가 데이터에서도 구분되지 않습니다. 같은 단지 같은 평형인데 가격이 벌어지는 이유 중 하나가 여기 있습니다. 확장 여부는 직접 보거나 물어봐야 알 수 있습니다.

실거래가 데이터에 찍히는 면적이 바로 이 전용면적입니다. 정부가 집의 크기를 재는 공식 기준이기 때문입니다.

주거공용면적 — 같은 동 주민과 나눠 쓰는 공간

계단, 복도, 엘리베이터, 1층 현관입니다. 우리 집만 쓰는 건 아니지만 우리 동 주민들이 쓰니까 지분만큼 나눠 가집니다.

이 면적은 건물 구조에 따라 크게 달라집니다. 한 층에 두 세대만 있고 엘리베이터를 바로 앞에 둔 계단식 구조는 나눠 가질 공용 공간이 적습니다. 반대로 긴 복도를 따라 여러 세대가 늘어선 복도식 구조는 복도 면적을 여럿이 나눠 가지므로 주거공용면적이 커집니다. 같은 전용 84㎡라도 공급면적이 단지마다 다른 이유가 대부분 여기서 나옵니다.

공급면적 — 분양할 때 쓰는 기준

전용면적 + 주거공용면적입니다. 분양 광고에 나오는 숫자, 그리고 "34평"의 근거가 되는 숫자가 이겁니다.

일상 대화에서 평형을 말할 때는 거의 이 기준을 씁니다. 부동산에서 "34평 매물 있나요"라고 물으면 전용 84㎡짜리를 보여줍니다.

계약면적 — 가장 넓은 숫자

공급면적 + 기타공용면적입니다. 지하주차장이 여기 들어가는데, 요즘 아파트는 주차장을 크게 짓기 때문에 이 숫자가 확 커집니다. 분양 계약서에 나오지만 실생활에서 쓸 일은 별로 없습니다.

다만 아주 안 쓰이지는 않습니다. 관리비 중 일부 항목은 공용 면적 지분을 기준으로 나누기 때문에, 기타공용면적이 큰 단지는 그만큼 부담이 달라질 수 있습니다. 계약서에 적힌 숫자 중 가장 큰 것이 왜 있는지 궁금하셨다면 이 용도라고 보시면 됩니다.

그래서 84㎡가 왜 34평인가

평 환산은 간단합니다.

1평 = 3.3058㎡

전용 84㎡를 그대로 나누면 이렇게 됩니다.

• 84 ÷ 3.3058 = 약 25.4평

그런데 우리는 이 집을 34평이라고 부릅니다. 공급면적으로 계산하기 때문입니다.

• 112 ÷ 3.3058 = 약 33.9평 → 34평

즉 "84㎡"는 전용면적, "34평"은 공급면적입니다. 같은 집의 다른 표기일 뿐 모순이 아닙니다.

암산이 필요할 때는 이렇게 하시면 됩니다.

• ㎡ → 평: 3.3으로 나눕니다. 더 간단하게는 0.3을 곱하고 조금 더한다고 생각하면 얼추 맞습니다 (112 × 0.3 = 33.6 → 약 34평)
• 평 → ㎡: 3.3을 곱합니다 (34 × 3.3 = 112.2)

자주 쓰는 평형 환산표

공급면적은 단지마다 다릅니다. 위 숫자는 일반적인 범위이고, 실제로는 같은 전용 84㎡라도 공급면적이 105㎡인 단지와 115㎡인 단지가 있습니다.

이 표에서 눈여겨볼 점이 하나 더 있습니다. 전용면적이 59㎡에서 84㎡로 42% 늘어날 때, 평형 표기는 24평에서 34평으로 42% 늘어납니다. 두 기준이 비례해서 움직이기 때문에, 어느 쪽으로 비교하든 순서 자체는 바뀌지 않습니다. 문제는 서로 다른 기준의 숫자를 섞어서 볼 때만 생깁니다. "전용 84㎡"와 "30평"을 비교하면 뒤쪽이 좁아 보이지만, 실제로는 전용 84㎡가 공급 112㎡짜리라 더 넓습니다.

85㎡라는 기준선

전용면적을 보다 보면 84㎡, 84.9㎡처럼 85㎡ 바로 아래에 걸친 숫자가 유난히 많습니다. 우연이 아닙니다.

「주택법」 제2조 제6호는 국민주택규모를 주거전용면적 85㎡ 이하인 주택으로 정의하고 있습니다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하가 기준입니다.

이 선을 넘느냐 마느냐에 따라 적용받는 제도가 달라지는 경우가 있어, 공급자 입장에서는 85㎡ 바로 아래에 맞춰 설계할 유인이 생깁니다. 그 결과가 지금처럼 84㎡대에 물량이 몰려 있는 구조입니다.

실거래가를 볼 때 이 기준이 유용한 이유는 따로 있습니다. 84㎡대는 전국적으로 공급이 많아 거래 표본이 풍부합니다. 표본이 많으면 시세를 읽기가 쉽습니다. 반대로 물량이 적은 평형은 몇 달에 한 건씩만 거래되기도 해서, 같은 데이터라도 해석이 훨씬 조심스러워집니다.

전용률 — 놓치기 쉬운 지표

전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100

이 비율이 높을수록 같은 값을 내고 실제로 쓰는 공간이 넓다는 뜻입니다.

앞서 본 84㎡ 아파트로 계산해보면 이렇습니다.

• 84 ÷ 112 × 100 = 75%

즉 공급면적 112㎡ 중 75%가 현관문 안쪽이고, 나머지 25%는 계단과 복도, 엘리베이터로 나가는 몫입니다.

그런데 오피스텔 광고에서는 "전용률 50%"라는 숫자를 자주 봅니다. 기준이 다르기 때문입니다.

아파트는 공급면적을, 오피스텔은 계약면적을 '분양면적'으로 표기하는 관행이 있습니다. 계약면적은 지하주차장까지 포함하는 가장 넓은 숫자라, 같은 집이어도 전용률이 훨씬 낮게 나옵니다.

숫자로 보면 차이가 분명해집니다. 전용 40㎡짜리 오피스텔을 가정해보겠습니다.

• 공급면적이 57㎡라면 → 40 ÷ 57 = 약 70%
• 계약면적이 80㎡라면 → 40 ÷ 80 = 50%

같은 집인데 70%와 50%가 동시에 나옵니다. 달라진 건 분모뿐입니다.

그래서 "아파트 80% vs 오피스텔 50%"라는 비교는 서로 다른 자로 잰 숫자입니다. 같은 공급면적 기준으로 재면 차이가 이만큼 크지 않습니다.

다만 오피스텔이 아파트보다 전용률이 낮은 건 사실입니다. 복도가 길고 공용 공간 비중이 높기 때문입니다.

오피스텔과 아파트를 비교하실 땐 전용률이 아니라 전용면적 숫자끼리 직접 비교하세요. 기준 혼동을 피하는 가장 확실한 방법입니다.

실거래가를 볼 때

실거래가 데이터는 전용면적으로만 표시됩니다. 그래서 이렇게 쓰시면 편합니다.

1. 관심 있는 평형의 전용면적을 외워둡니다 (34평 = 84㎡)
2. 실거래가에서 같은 전용면적끼리 비교합니다
3. 평당가를 계산할 땐 어느 면적 기준인지 확인합니다 — 전용 기준과 공급 기준이 1.3배 이상 차이 납니다

세 번째가 실제로 가장 많이 어긋나는 지점입니다. 전용 84㎡(공급 112㎡)인 집이 10억원에 거래됐다고 해보겠습니다.

같은 거래인데 평당가가 1,000만원 가까이 차이 납니다. 어느 쪽이 맞고 틀린 게 아니라, 관행적으로는 공급면적 기준을 씁니다. 두 단지의 평당가를 비교하고 있다면 양쪽이 같은 기준으로 계산됐는지부터 확인하셔야 합니다.

매물 정보에 "전용 84㎡ / 34평"처럼 두 숫자가 함께 적혀 있다면 헷갈릴 일이 없습니다. 한쪽만 적혀 있을 때가 문제입니다. 평형만 적혀 있으면 전용면적이 몇 ㎡인지, ㎡만 적혀 있으면 그게 전용인지 공급인지 한 번 물어보시는 편이 확실합니다.

같은 면적인데도 가격이 벌어지는 경우라면 면적 외의 요인을 봐야 합니다. 층과 향, 동 위치가 어떻게 작용하는지는 같은 단지 같은 평형인데 가격이 다른 이유에서 따로 다뤘습니다.

자주 묻는 질문

Q. 발코니 확장이 된 집은 면적이 더 넓게 표시되나요? 아니요. 발코니는 서비스 면적이라 확장해도 전용면적 숫자는 그대로입니다. 서류상으로는 구분이 안 되니 직접 확인하셔야 합니다. 같은 단지 같은 평형의 거래가가 벌어져 있다면 확장 여부가 원인일 수 있습니다.

Q. 평당가는 어느 면적으로 계산하나요? 관행적으로 공급면적 기준입니다. 다만 계산하는 사람마다 다를 수 있어서, 평당가 숫자를 볼 땐 기준을 확인하는 게 안전합니다. 전용 기준으로 계산하면 같은 집인데 평당가가 30% 넘게 높아집니다.

Q. 왜 아직도 평을 쓰나요? 법적으로는 2007년부터 ㎡ 표기가 의무입니다. 그래서 공식 문서와 실거래가는 모두 ㎡입니다. 다만 일상 대화에서는 평이 여전히 익숙해서 같이 쓰이고 있습니다. 광고나 표지판에 평이 단독으로 표기되는 일은 줄었지만, 말로 주고받을 때는 여전히 평이 기본입니다.

Q. 59㎡와 84㎡ 중 어느 쪽이 더 인기가 많나요? 지역과 수요층에 따라 다릅니다. 다만 두 평형은 공급 물량이 많아 거래가 활발하고, 그래서 실거래가 데이터도 풍부합니다. 시세 파악이 상대적으로 쉬운 평형입니다.

Q. 계약면적은 언제 쓰나요? 주로 분양 계약서와 관리비 산정 기준에서 봅니다. 매매 시세를 볼 때는 거의 쓰지 않습니다. 오피스텔 광고의 '분양면적'이 계약면적을 가리키는 경우가 있으니, 그 숫자를 아파트 공급면적과 나란히 놓고 비교하지는 마세요.

이 글은 공개된 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보입니다. 개별 단지의 정확한 면적은 분양 공고나 등기부등본을 확인하세요.