대출 받기 전 준비

신용점수, 서류, 은행 비교, 가심사와 본심사

대출 받기 전 준비

요약 대출 결과는 신청하는 날이 아니라 그 전 몇 달 동안 정해집니다. 쓰지 않는 마이너스통장, 재직 기간, 소득을 증명할 서류, 신용점수. 이 네 가지가 한도와 금리를 좌우합니다. 그리고 사전에 받아본 한도는 확정된 숫자가 아닙니다. 본심사에서 줄어들 수 있다는 것을 전제로 계약 일정을 짜야 합니다.

집이 마음에 들어 계약금을 걸고 나서 은행에 가는 순서는 위험합니다. 그날 들은 숫자가 생각보다 작으면 되돌릴 방법이 마땅치 않기 때문입니다.

대출은 신청하는 순간에 결정되는 것처럼 보이지만 실제로는 그렇지 않습니다. 재직 기간, 기존 대출 잔액, 신용점수, 소득을 증명할 수 있는 서류. 전부 하루아침에 만들 수 없는 것들입니다.

그래서 순서를 이렇게 잡는 편이 낫습니다. 집을 보기 전에 자기 조건을 정리하고, 그 조건으로 얼마가 나오는지 확인하고, 그 범위 안에서 집을 봅니다.

신용점수부터 봅니다

2021년 1월 1일부터 전 금융권이 신용등급제에서 신용점수제로 전환했습니다. 1~10등급이 아니라 1~1000점의 연속적인 점수로 평가합니다. 평가는 NICE평가정보와 KCB(코리아크레딧뷰로) 두 개인신용평가회사가 합니다.

등급제에서는 같은 등급이면 은행 문턱이 똑같았지만, 점수제에서는 같은 점수라도 은행마다 기준이 다릅니다. 한 곳에서 거절됐다고 다른 곳에서도 거절되는 것은 아니라는 뜻입니다.

본인의 신용정보는 무료로 볼 수 있습니다. 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제39조와 같은 법 시행령 제34조에 따라 4개월마다 1회 이상 무료로 열람할 수 있습니다. 나이스지키미와 올크레딧에서 확인하시면 됩니다.

내용이 사실과 다르면 정정을 청구할 수 있습니다. 정정 대상 정보와 청구 사유를 적은 서면이나 해당 회사 홈페이지를 통해 청구하면, 회사는 지체 없이 조사해 사실과 다른 정보를 삭제하거나 정정해야 합니다. 처리 결과에 이의가 있으면 7일 이내에 금융위원회나 개인정보보호위원회에 시정을 요청할 수 있습니다.

주택담보대출을 계획하고 있다면 6개월에서 1년 전부터 한 번씩 점수를 확인해두시는 편이 좋습니다. 잘못된 연체 기록이 남아 있는 경우, 발견이 늦으면 정정할 시간이 없습니다.

점수를 깎아먹는 것들

평가사마다 반영 방식이 다르므로 단정하기는 어렵지만, 공통적으로 불리하게 작용하는 요소는 정리할 수 있습니다.

• 연체 — 금액이 작아도 기록이 남습니다. 통신비나 카드 대금 며칠 연체도 마찬가지입니다
• 기존 대출 잔액 — 특히 금리가 높은 대출일수록 불리하게 봅니다
• 한도를 꽉 채워 쓰는 습관 — 카드 한도 대비 사용 비율이 높으면 불리합니다
• 짧은 신용 이력 — 거래 이력이 아예 없는 것도 유리하지 않습니다

반대로 오래 유지한 계좌, 꾸준한 납부 기록은 도움이 됩니다. 통신비나 건강보험료 납부 실적처럼 금융거래가 아닌 정보를 제출해 평가에 반영받는 제도도 각 평가사가 운영하고 있으니, 거래 이력이 짧다면 확인해볼 만합니다.

신용조회 자체가 점수에 어떻게 반영되는지는 평가사와 조회 종류에 따라 다릅니다. 궁금하시면 각 평가사에 직접 확인하는 편이 정확합니다. 다만 짧은 기간에 여러 금융기관에 실제로 대출을 신청하는 것은 신중할 필요가 있습니다.

기존 대출을 먼저 정리합니다

DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 소득으로 나눠 계산합니다. 그래서 기존 대출이 주택담보대출 한도를 앞에서부터 갉아먹습니다.

정리 우선순위를 정하자면 이렇습니다.

1. 쓰지 않는 마이너스통장 — 한도가 열려 있는 것만으로 부채로 잡히는 것이 일반적입니다. 안 쓰면 해지하세요
2. 금리가 높은 소액 대출 — 카드론, 현금서비스처럼 상환기간이 짧은 대출은 연간 원리금이 크게 잡힙니다
3. 자동차 할부 — 잔여 기간이 짧으면 연간 상환액이 크게 잡힙니다

신용대출 한도 자체도 2025년 6월 대책으로 차주별 연소득 이내로 제한됐습니다. 종전에는 연소득의 1~2배였습니다. 주택 구입 자금을 신용대출로 메우는 방법은 사실상 막혀 있다고 보시면 됩니다.

서류는 미리 모읍니다

정해진 목록이 있습니다. 주택도시기금 디딤돌 대출의 준비 서류를 기준으로 보면 이렇습니다.

소득 서류에서 자주 막힙니다. 근로소득자는 건강보험자격득실 확인서로 재직을 확인하고 소득금액증명원으로 소득을 확인하는 것이 기본인데, 이직한 지 얼마 안 됐거나 프리랜서라면 인정 방식이 달라집니다.

기금 대출은 "현재 재직 중인 직장 또는 현재 영위 중인 사업을 기준으로" 소득을 산정합니다. 그래서 이직 직후에는 소득 인정이 불리해질 수 있습니다. 전세자금대출의 경우 재직 1년 미만이면 한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있다는 안내도 있습니다.

이직을 앞두고 대출을 계획하고 있다면, 순서를 바꿀 수 있는지 한 번 생각해보시는 편이 좋습니다.

소득을 어떻게 증명하느냐가 한도를 바꿉니다

같은 사람이라도 어떤 서류로 소득을 증명하느냐에 따라 인정 금액이 달라집니다. 몇 가지 경우를 보겠습니다.

• 급여가 일정한 직장인 — 가장 단순합니다. 소득금액증명원이나 원천징수영수증으로 전년도 소득이 그대로 확인됩니다
• 성과급 비중이 큰 경우 — 해가 바뀔 때마다 소득이 출렁입니다. 어느 해를 기준으로 삼느냐에 따라 한도가 달라질 수 있습니다
• 이직 직후 — 기금 대출은 "현재 재직 중인 직장"을 기준으로 소득을 산정합니다. 새 직장의 급여 기록이 쌓이기 전이면 불리할 수 있습니다
• 사업소득자 — 사업자등록증으로 영위 사실을 확인하고 소득금액증명원으로 소득을 봅니다. 절세를 위해 소득을 낮게 신고해왔다면 그 숫자가 그대로 한도가 됩니다
• 프리랜서·플랫폼 종사자 — 인정 방식이 기관마다 다릅니다. 상담 단계에서 어떤 서류를 인정받을 수 있는지 먼저 물어보세요

특히 네 번째가 뼈아픈 경우가 많습니다. 세금을 아끼려고 줄여놓은 소득이 몇 년 뒤 대출 한도를 줄입니다. 집을 살 계획이 있다면 신고 소득을 어떻게 가져갈지 미리 생각해두는 편이 좋습니다.

은행은 이렇게 비교합니다

비교할 때 금리만 보면 놓치는 것이 많습니다.

• 금리 — 지표금리 종류(COFIX인지 금융채인지), 변동 주기, 가산금리, 우대금리 조건
• 우대금리의 유지 조건 — 급여이체, 카드 실적, 자동이체 등이 끊기면 사라집니다
• 한도 — 같은 소득이라도 은행마다 소득 인정 방식과 보증기관이 달라 한도가 다르게 나옵니다
• 중도상환수수료 — 요율과 면제 시점
• 부대비용 — 인지세, 감정평가수수료, 국민주택채권 매입 비용

공적으로 비교해볼 수 있는 곳이 있습니다.

• 전국은행연합회 소비자포털 — COFIX 등 지표금리, 은행별 대출금리 비교 공시
• 금융감독원 금융상품 통합 비교공시 '금융상품 한눈에' — 금융회사별 상품 조건 비교
• 금융소비자 정보포털 파인 — 금융감독원이 운영하는 통합 정보 창구

여기서 본 숫자는 평균이거나 기준이지 내 금리는 아닙니다. 결국 두세 곳에서 실제 상담을 받아봐야 합니다.

이 글에서 어느 은행이 유리하다고 말하지 않는 이유도 여기 있습니다. 같은 은행이라도 사람에 따라 결과가 달라지기 때문입니다.

가심사와 본심사는 다릅니다

이것을 모르고 계약금을 걸었다가 곤란해지는 경우가 가장 많습니다.

가심사는 "이 조건이면 대략 이 정도"를 알려주는 절차입니다. 확약이 아닙니다.

본심사에서 숫자가 줄어드는 대표적인 이유는 이렇습니다.

• 담보 평가액이 예상보다 낮게 나온 경우 — LTV는 매매가가 아니라 평가액에 곱합니다
• 선순위 채권이나 임차보증금이 발견된 경우 — 그만큼 빼고 나옵니다
• 소득 서류가 예상과 다르게 인정된 경우
• 기존 대출이 심사 과정에서 드러난 경우
• 규제가 그사이 바뀐 경우

마지막 항목이 무섭습니다. 대책은 대개 발표 다음 날부터 시행되고, 시행 전에 매매계약이나 대출 신청이 끝난 경우에만 경과규정이 적용됩니다. 계약과 대출 신청 사이의 공백이 길수록 위험이 커집니다.

그래서 대응은 두 가지입니다. 하나, 계약서에 대출 실행을 조건으로 하는 특약을 넣습니다. 둘, 계약 직후에 대출 신청 절차를 시작합니다.

준비 순서를 정리하면

1. 6~12개월 전 — 신용점수 확인, 잘못된 기록 정정, 연체 없애기
2. 3~6개월 전 — 쓰지 않는 마이너스통장 해지, 소액 고금리 대출 정리
3. 1~3개월 전 — 소득 서류 준비, 두세 곳에서 사전 한도조회
4. 집을 볼 때 — 확인한 한도 범위 안에서 물건을 봅니다
5. 계약할 때 — 대출 관련 특약을 넣고, 잔금일까지 기간을 여유 있게 잡습니다
6. 계약 직후 — 바로 대출 신청 절차를 시작합니다

정책대출을 노린다면 순서가 하나 더 있습니다. 소득과 순자산 기준을 미리 확인하는 것입니다. 디딤돌 대출이나 버팀목 전세자금대출은 기준을 하나라도 넘으면 대상이 아니기 때문에, 조건을 알고 움직이는 것과 모르고 움직이는 것의 차이가 큽니다.

자주 묻는 질문

Q. 여러 은행에 동시에 신청해도 되나요? 사전 한도조회는 여러 곳에서 받아볼 수 있습니다. 다만 실제 대출 신청을 여러 곳에 동시에 넣는 것은 신중할 필요가 있습니다. 신용정보에 남는 기록과 은행 내규가 각각 다르므로, 상담 단계에서 물어보시는 편이 정확합니다.

Q. 주부나 무소득자도 대출을 받을 수 있나요? 상품에 따라 다릅니다. 기금 전세자금대출은 무소득자에게도 연간인정소득을 4,500만원으로 보아 한도를 계산하는 기준이 있습니다. 다만 다른 요건을 모두 충족해야 하며, 은행 재원 대출은 기준이 다릅니다.

Q. 대출모집인을 통해 받아도 괜찮을까요? 정식 등록된 대출모집인인지 먼저 확인하세요. 금융감독원의 금융소비자 정보포털 파인이나 관련 협회에서 등록 여부를 조회할 수 있습니다. 수수료를 요구하거나 서류 조작을 제안하는 경우는 응하지 마세요.

Q. 대출을 받은 뒤 마음이 바뀌면 되돌릴 수 있나요? 「금융소비자 보호에 관한 법률」에 따른 대출계약 철회권이 있습니다. 계약서류를 받은 날, 계약체결일, 대출실행일 중 늦은 날로부터 14일 이내에 원금·이자·부대비용을 전액 반환하면 됩니다. 다만 주택도시기금 대출은 같은 법의 위법계약해지권 적용 대상이 아니라고 안내돼 있으니 상품별로 확인하세요.

Q. 계약금을 걸었는데 대출이 안 나오면 어떻게 되나요? 계약서에 대출 미승인 시 계약을 무효로 한다는 특약이 없다면 계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 반드시 계약 전에 특약을 넣으세요. 이미 분쟁이 생겼다면 계약 내용과 경위에 따라 판단이 달라지므로 전문가 상담이 필요합니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보입니다. 금융 자문이 아니며, 실제 대출 조건은 취급 금융기관과 해당 기금·보증기관에서 확인하세요. 신용평가 기준은 평가회사마다 다르며, 이 글은 특정 금융회사나 상품을 권유하지 않습니다.