전세 계약 전 반드시 확인할 등기부등본 항목

표제부·갑구·을구 읽는 법

전세 계약 전 반드시 확인할 등기부등본 항목

요약 등기부등본은 표제부(집의 신분증) · 갑구(누구 집인가) · 을구(빚이 얼마인가) 세 칸으로 되어 있습니다. 전세 계약에서 봐야 할 핵심은 갑구의 소유자 이름이 계약서상 임대인과 같은지, 그리고 을구의 채권최고액에 내 보증금을 더한 금액이 집값을 넘지 않는지 두 가지입니다.

부동산 중개사무소에서 등기부등본을 한 장 내밀며 "깨끗해요"라고 하는 순간이 있습니다. 그런데 그 종이를 받아 들면 낯선 용어가 빼곡합니다. 근저당권설정, 채권최고액, 가압류, 신탁.

이 서류는 사실 어렵게 만들어진 문서가 아닙니다. "이 집은 어떻게 생겼고, 누구 것이고, 얼마의 빚이 걸려 있는가" 이 세 가지를 순서대로 적어둔 장부일 뿐입니다. 구조만 알면 5분 안에 읽을 수 있습니다.

여기서는 전세 계약을 앞둔 분이 실제로 확인해야 할 항목만 골라 정리하겠습니다.

먼저, 어디서 떼는가

등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있고, 남의 집 등기부도 주소만 알면 뗄 수 있습니다. 집주인 동의는 필요 없습니다.

열람용과 발급용이 있는데, 확인 목적이라면 열람용으로 충분합니다. 다만 계약서에 첨부하거나 보증보험에 낼 때는 발급용이 필요할 수 있습니다.

한 가지 더. 등기부등본은 계약 당일, 그리고 잔금 치르는 날 각각 다시 떼어보셔야 합니다. 일주일 전에 깨끗했던 등기부에 어제 근저당이 붙었을 수 있습니다. 실제 사고의 상당수가 이 틈에서 생깁니다.

세 칸의 구조

집합건물(아파트·빌라·오피스텔)은 표제부가 두 개입니다. 1동 건물 전체의 표제부와 내가 살 호수의 표제부가 따로 있습니다.

표제부 — 계약서와 대조하는 칸

여기는 집의 신분증입니다. 화려한 내용은 없지만, 놓치면 곤란한 항목이 있습니다.

첫째, 호수와 면적이 계약서와 같은지 확인합니다. 특히 다가구·다세대 주택에서 실제 사는 호수와 등기상 호수가 다른 경우가 종종 있습니다. 전입신고를 잘못된 호수로 하면 대항력이 인정되지 않을 수 있어, 이건 단순 오타 문제가 아닙니다.

둘째, '대지권' 표시가 있는지 봅니다. 집합건물인데 대지권 등록이 안 된 경우가 있습니다. 신축 빌라에서 아직 정리가 안 된 것일 수도 있지만, 토지에 별도의 권리관계가 얽혀 있는 신호일 수도 있습니다. 대지권 항목이 비어 있거나 "별도등기 있음"이라고 적혀 있다면 중개사에게 이유를 물어보세요.

셋째, 건축물 용도를 봅니다. 근린생활시설(흔히 말하는 '근생빌라')을 주택으로 개조해 임대하는 경우가 있습니다. 주택이 아닌 건물은 전세보증금 반환보증 가입이 어렵고, 불법 건축물로 시정명령을 받을 수 있습니다.

갑구 — 누구의 집인가

소유권에 관한 모든 기록이 시간순으로 쌓입니다.

소유자 확인

계약서에 서명하는 사람과 갑구 최종 소유자가 동일인이어야 합니다. 이름뿐 아니라 주민등록번호 앞자리까지 신분증과 대조하세요.

대리인이 나온다면 인감증명서가 첨부된 위임장과 소유자 본인의 신분증 사본을 확인하고, 가능하면 소유자에게 직접 전화해 확인합니다. 보증금은 반드시 소유자 본인 명의 계좌로 보내세요. 대리인 계좌, 중개사 계좌, 가족 계좌는 위험합니다.

빨간불이 켜지는 등기들

갑구에 아래 항목이 보이면 계약을 다시 생각해야 합니다.

1. 압류 / 가압류 — 세금 체납이나 채권자의 소송으로 소유권 처분이 묶인 상태입니다
2. 경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작됐습니다
3. 가등기 — 나중에 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 수 있는 예약 상태입니다
4. 가처분 — 소유권을 두고 분쟁이 진행 중입니다
5. 신탁 — 소유권이 신탁회사로 넘어가 있습니다 (아래 별도 설명)

이 중 하나라도 있으면, 계약을 서두르지 마세요. 말소를 조건으로 계약하는 방법도 있지만, 그때는 특약에 "잔금일까지 말소하지 못하면 계약은 무효로 하고 임대인은 받은 금액 전액을 즉시 반환한다"는 문구를 넣어야 합니다.

신탁등기는 특히 주의합니다

갑구에 "신탁"이라고 적히고 소유자가 ○○부동산신탁㈜로 바뀌어 있다면, 법적 소유자는 신탁회사입니다.

이때 원래 주인(위탁자)과 임대차 계약을 맺으면, 신탁회사의 사전 동의가 없는 한 그 계약은 신탁회사에 효력을 주장할 수 없습니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 마찬가지입니다. 집이 처분될 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

신탁 물건을 계약하려면 신탁원부를 확인해야 합니다. 신탁원부는 등기부등본에는 나오지 않고, 등기소를 직접 방문하거나 인터넷등기소에서 별도로 발급받아야 합니다. 여기에 임대차 권한이 누구에게 있는지, 어떤 조건이 붙어 있는지 적혀 있습니다.

신탁회사의 서면 동의 없이 위탁자와 계약하는 것은 피하시는 편이 안전합니다.

을구 — 빚이 얼마인가

전세 계약에서 가장 중요한 칸입니다.

근저당권과 채권최고액

집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 을구에 근저당권설정 등기가 올라갑니다. 여기 적힌 금액이 채권최고액입니다.

핵심은 채권최고액이 실제 빌린 돈이 아니라는 점입니다. 금융기관은 이자와 연체료, 경매 비용까지 담보로 잡아두기 위해 실제 대출금보다 높은 금액을 설정합니다. 관행적으로 은행권은 원금의 110~120%, 제2금융권은 130% 안팎으로 설정하는 경우가 많습니다.

그렇다면 실제 채무는 어떻게 알까요. 등기부만으로는 알 수 없습니다. 임대인에게 해당 금융기관의 부채증명서(대출잔액확인서)를 요구하는 방법이 있습니다. 협조하지 않는다면 그 자체를 신호로 받아들이셔도 됩니다.

다만 안전성을 계산할 때는 실제 채무가 아니라 채권최고액을 기준으로 잡으세요. 경매에서 근저당권자는 채권최고액 한도까지 우선 배당받을 수 있고, 계약 이후 집주인이 대출을 더 받아도 그 한도 안에서는 별도 등기 없이 늘어날 수 있기 때문입니다.

안전한지 계산하는 법

간단한 기준선이 있습니다.

(채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 집 시세

이 비율이 70~80%를 넘으면 위험 구간으로 봅니다. 경매로 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 것이 보통이라, 여유가 없으면 보증금 일부를 잃습니다.

다세대·다가구주택은 특히 조심해야 합니다. 한 건물에 여러 세대가 살면 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 모두 나보다 앞선 순위입니다. 등기부에는 이 금액이 나오지 않습니다.

선순위 보증금은 이렇게 확인합니다.

1. 확정일자 부여현황 열람 — 주민센터에서 열람. 임대인 동의 또는 계약 체결 사실이 있어야 합니다
2. 전입세대확인서 열람 — 그 집에 누가 전입해 있는지 확인
3. 임대인에게 직접 요구 — 계약서 특약에 선순위 보증금 총액을 기재하고, 허위일 경우 계약 해제와 손해배상이 가능하도록 명시

그 밖의 을구 등기

• 전세권설정 — 다른 임차인이 전세권을 설정해둔 상태입니다. 순위를 확인하세요
• 지상권 — 금융기관이 근저당과 함께 설정하는 경우가 많습니다. 통상 대출에 딸린 것이라 그 자체로는 큰 문제가 아닙니다
• 임차권등기명령 — 이건 위험 신호입니다. 앞선 세입자가 보증금을 못 받고 나가면서 법원에 등기를 신청한 것입니다. 그 집에서 이미 반환 사고가 있었다는 뜻입니다

순위는 날짜가 정합니다

등기부를 볼 때 많은 분이 놓치는 것이 접수일자입니다. 갑구와 을구는 각각 따로 번호가 매겨져 있지만, 실제 배당 순위는 칸을 가리지 않고 접수일자 순으로 정해집니다.

예를 들어 을구에 2024년 3월에 설정된 근저당권이 있고, 내가 2026년 9월에 전입신고와 확정일자를 받았다면, 근저당이 먼저입니다. 경매가 진행되면 근저당권자가 채권최고액만큼 먼저 가져가고, 남는 돈에서 내 보증금을 받게 됩니다.

그래서 등기부를 읽을 때는 갑구와 을구의 기록을 한 줄로 늘어놓고 날짜순으로 정렬해보는 습관이 도움이 됩니다. 어떤 권리가 내 앞에 있고 얼마를 가져가는지가 그 순간 눈에 들어옵니다.

한 가지 덧붙이면, 줄이 그어진(말소된) 등기는 이미 효력이 없습니다. 등기부에는 지워진 기록도 그대로 남아 있어서 처음 보면 빚이 많아 보이지만, 취소선이 있는 항목은 계산에서 빼셔도 됩니다. 반대로 말소 사항이 유난히 많다면, 이 집이 그동안 담보로 자주 오갔다는 이력으로 읽을 수는 있습니다.

계약 직전 한 번 더

정리하면 이 순서로 보시면 됩니다.

1. 표제부 — 호수·면적·용도가 계약 내용과 일치하는가
2. 갑구 — 소유자가 임대인 본인인가, 압류·가압류·신탁·가등기가 없는가
3. 을구 — 채권최고액이 얼마인가, 선순위 보증금과 합쳐 시세의 70~80%를 넘지 않는가
4. 잔금일 당일 재확인 — 계약 후 새로 붙은 등기가 없는가

그리고 잔금을 치른 날 바로 전입신고와 확정일자를 받으세요. 등기부를 아무리 꼼꼼히 봐도, 대항력과 우선변제권이 없으면 그 확인은 힘을 쓰지 못합니다.

한 가지 덧붙이면, 대항력은 전입신고를 한 다음 날 오전 0시에 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조). 등기는 접수된 시각부터 바로 효력이 생기는 것과 대조적이라, 잔금일 당일에 설정된 근저당은 내 권리보다 앞서게 됩니다. 이 하루의 틈을 막으려면 계약서에 "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당권 설정 등 권리 변동을 일으키지 않는다"는 특약을 넣어두셔야 합니다. 두 권리가 각각 언제 생기는지는 확정일자·전입신고·전세권설정의 차이에서 더 자세히 다뤘습니다.

계약 전반의 확인 순서가 궁금하시다면 전세사기 피하는 체크리스트를 함께 보시면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본이 '깨끗하다'는 말은 무슨 뜻인가요? 보통 을구에 근저당권이 없고, 갑구에 압류·가압류 같은 제한 등기가 없는 상태를 말합니다. 다만 다가구주택이라면 등기부가 깨끗해도 선순위 임차인 보증금이 많을 수 있으니, "깨끗하다"는 말만 믿지 마시고 직접 확인하세요.

Q. 근저당이 조금 있는 집은 무조건 피해야 하나요? 그렇지는 않습니다. 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 시세에 비해 충분히 낮다면 계약할 수 있습니다. 다만 잔금일에 근저당을 말소하는 조건으로 협의하는 것이 가장 안전하고, 이때는 특약에 명확히 적어두세요.

Q. 채권최고액에서 실제 대출금을 추정할 수 있나요? 대략적인 추정은 가능하지만 정확하지 않습니다. 설정 비율이 금융기관마다 다르고, 원금을 일부 갚았어도 채권최고액은 그대로 남아 있기 때문입니다. 판단은 채권최고액 기준으로 하시는 것이 안전합니다.

Q. 등기부등본은 언제 떼는 게 좋나요? 최소 세 번입니다. ① 집을 보고 계약을 결정할 때 ② 계약서에 도장 찍는 날 ③ 잔금을 보내기 직전. 특히 세 번째가 중요합니다. 잔금 당일 아침에 확인하고, 가능하면 은행 이체 직전에 한 번 더 보세요.

Q. 임차권등기명령이 있는 집은 계약하면 안 되나요? 그 등기가 아직 말소되지 않았다면, 앞선 임차인의 보증금이 나보다 선순위로 남아 있다는 뜻입니다. 말소가 확인되기 전에는 계약하지 않는 편이 안전합니다. 말소됐더라도 그 집에 반환 사고 이력이 있었다는 점은 참고하셔야 합니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 제도와 기준은 바뀔 수 있으므로 대법원 인터넷등기소와 주택도시보증공사 전세사기예방센터에서 최신 내용을 확인하세요.