전세사기 피하는 체크리스트

계약 전·계약 당일·계약 후 단계별 점검

전세사기 피하는 체크리스트

요약 전세사기는 대체로 ①집값보다 보증금이 큰 구조(깡통전세), ②나보다 앞선 권리를 숨기는 것, ③계약 상대가 실제 권한자가 아닌 것 세 가지 중 하나입니다. 계약 전에 시세·등기부·선순위 보증금·세금 체납을 확인하고, 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 마치고, 반환보증에 가입하면 대부분의 유형을 걸러낼 수 있습니다.

전세사기 뉴스를 보면 "그렇게까지 당할 수가 있나" 싶다가도, 막상 계약서를 앞에 두면 무엇을 물어야 할지 막막합니다. 중개사는 괜찮다고 하고, 집은 마음에 들고, 다른 사람이 보고 갔다는 말까지 들으면 마음이 급해집니다.

전세사기의 대부분은 새로운 수법이 아니라 오래된 몇 가지 구조의 반복입니다. 그래서 확인해야 할 항목도 정해져 있습니다. 여기서는 그 항목을 계약 전·당일·후 세 단계로 나눠 정리하겠습니다.

먼저, 위험한 구조 세 가지

1. 깡통전세 — 집값보다 보증금이 큰 경우

집이 경매로 넘어가도 보증금을 다 회수할 수 없는 상태입니다. 매매가가 떨어졌거나, 처음부터 시세를 부풀려 전세를 놓은 경우입니다.

판별은 이 계산으로 합니다.

(내 보증금 + 선순위 보증금 + 채권최고액) ÷ 실제 시세

이 비율이 70~80%를 넘어가면 위험 구간으로 봅니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 것이 보통이라, 100%에 가까우면 사실상 회수가 어렵습니다.

시세는 이렇게 확인합니다.

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 실제 매매된 가격
2. 한국부동산원 부동산테크 — 시세 정보
3. 주변 중개사무소 2~3곳에 직접 문의 — 빌라·다세대는 거래가 드물어 데이터가 부족하므로 이 단계가 중요합니다

특히 신축 빌라는 주의하셔야 합니다. 거래 이력이 없어 비교할 시세가 없고, 분양가가 곧 시세처럼 제시되기 쉽습니다. 분양가는 시세가 아닙니다.

2. 선순위 권리를 숨기는 경우

나보다 먼저 순위를 잡은 근저당이나 다른 세입자의 보증금이 있는데, 이를 알리지 않거나 축소해 말하는 유형입니다.

다가구주택이 특히 그렇습니다. 한 건물에 열 세대가 살면 앞선 아홉 세대의 보증금이 모두 내 앞 순위입니다. 그런데 이 금액은 등기부등본에 나오지 않습니다. 따로 확인해야 합니다.

3. 계약 상대가 진짜 권한자가 아닌 경우

소유자가 아닌 사람, 권한 없는 대리인, 혹은 신탁등기된 집의 원래 주인과 계약하는 경우입니다.

신탁등기가 되어 있으면 법적 소유자는 신탁회사입니다. 원래 주인(위탁자)은 소유자처럼 보이지만 임대 권한이 없을 수 있습니다. 신탁회사의 서면 동의 없이 맺은 계약은 신탁회사에 효력을 주장할 수 없어, 전입신고와 확정일자를 갖춰도 보증금을 잃을 수 있습니다.

신탁 물건이라면 등기부와 별개로 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다. 확인이 어렵다면 그 물건은 넘기시는 편이 안전합니다.

1단계 — 계약 전에 확인할 것

임대인 세금 체납 확인 — 동의 없이도 가능합니다

세금은 일부 항목에서 임차인의 보증금보다 앞선 순위를 가질 수 있습니다. 집주인이 세금을 크게 체납하고 있다면 그만큼 내 몫이 줄어듭니다.

원래는 임대인 동의가 필요했지만, 제도가 바뀌어 일정 요건을 갖추면 임대인 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있습니다.

• 대상: 보증금이 일정 금액(1천만원)을 초과하는 임대차 계약
• 시기: 임대차 계약을 체결한 날부터 임대차 시작일까지
• 장소: 전국 세무서 (관할 제한 없음)
• 방식: 열람만 가능하며 촬영·복사는 안 됩니다. 열람 사실은 임대인에게 통보됩니다

계약 전이거나 보증금이 기준 이하라면 임대인 동의가 필요합니다. 그래서 계약 단계에서 "국세·지방세 완납증명서를 보여달라"고 요청하는 것이 가장 간편합니다. 거절한다면 그 자체를 신호로 보셔도 됩니다.

지방세는 시·군·구청이나 위택스에서 확인하며, 이 역시 임대인 동의나 계약 사실이 필요합니다.

열람 요건과 기준 금액은 제도 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 신청 전에 국세청 또는 가까운 세무서에 확인하세요.

선순위 보증금 확인

주민센터에서 확정일자 부여현황을 열람하면 그 주택에 확정일자를 받은 계약들의 보증금과 날짜를 볼 수 있습니다. 원칙적으로 임대인 동의가 필요하지만, 임대차 계약을 체결한 임차인은 동의 없이도 요청할 수 있습니다.

그래서 실무에서는 이렇게 합니다.

1. 계약서에 "임대인은 계약 시점의 선순위 보증금 총액이 ○○원임을 확인하며, 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다"는 특약을 넣습니다
2. 계약 후 확정일자 부여현황을 열람해 실제와 대조합니다
3. 다르면 특약에 따라 계약을 해제합니다

특약 문구 하나가 나중에 큰 차이를 만듭니다.

2단계 — 계약서를 쓸 때

• 주택임대차 표준계약서를 사용합니다. 국토교통부에서 배포하며 필수 확인 사항이 이미 들어 있습니다
• 소유자 본인 명의 계좌로만 입금합니다. 대리인·중개사·가족 계좌는 안 됩니다
• 대리인이 나온다면 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고 소유자에게 직접 전화합니다
• 잔금일 다음 날까지 임대인이 근저당 설정 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다는 특약을 넣습니다
• 근저당 말소 조건이라면 말소 실패 시 계약 무효 및 전액 즉시 반환을 명시합니다

3단계 — 잔금 치른 뒤 바로 할 일

여기서 미루면 앞의 모든 확인이 무의미해집니다.

1. 전입신고 — 전입한 날부터 14일 이내가 법정 기한이지만, 잔금일 당일에 하세요
2. 확정일자 — 주민센터·등기소·법원·공증인에서 받습니다. 수수료는 600원 수준입니다
3. 주택 임대차 신고 — 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 신고 대상이며, 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다
4. 전세보증금 반환보증 가입 — 아래 참고

대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날 오전 0시에 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조). 하루의 공백이 있다는 뜻입니다. 잔금 당일에 집주인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 나보다 앞섭니다. 그래서 잔금 다음 날까지 권리 변동을 금지하는 특약이 필요한 것입니다. 두 권리가 각각 언제 어떻게 생기는지는 확정일자·전입신고·전세권설정의 차이에 정리해두었습니다.

전세보증금 반환보증

주택도시보증공사(HUG)를 비롯한 기관에서 운영하는 상품으로, 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 지급하고 임대인에게 구상하는 구조입니다.

대략의 얼개는 이렇습니다.

• 대상: 단독·다가구, 다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
• 보증금 한도: 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하
• 가입 조건: 보증한도는 주택가격 × 담보인정비율 90%에서 선순위채권을 뺀 금액으로 계산합니다. 선순위 근저당이 많으면 그만큼 가입 여지가 줄어듭니다
• 신청 시기: 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전, 갱신 계약은 갱신 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 합니다

가입이 거절되는 집이라면, 그 자체가 위험 신호입니다. 보증기관이 보기에 담보 여력이 부족하다는 뜻이기 때문입니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인해보시는 것을 권합니다.

가입 요건·한도·보증료율은 정책에 따라 자주 조정됩니다. 계약 전에 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 홈페이지에서 최신 기준을 확인하세요. 지자체에 따라 청년·신혼부부 등을 대상으로 보증료를 지원하기도 합니다.

보증금이 작다면 — 최우선변제

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은, 경매가 진행되더라도 다른 담보권자보다 먼저 일정액을 돌려받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제8조).

조건은 세 가지입니다.

1. 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳤을 것
2. 보증금이 지역별 기준액 이하일 것
3. 배당요구 기한 안에 배당요구를 할 것

2026년 9월 현재 기준은 아래와 같습니다.

주의할 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 최우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 여러 세대가 해당되면 그 한도 안에서 나눠 받습니다. 둘째, 적용 기준은 담보물권이 설정된 시점을 따릅니다. 위 금액은 2023년 2월 21일 이후 담보물권을 취득한 경우에 적용되고, 그 전에 근저당 등이 설정된 집이라면 당시의 옛 기준이 적용됩니다. 금액 기준은 시행령 개정으로 바뀝니다. 계약 전 「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조의 최신 내용을 확인하세요.

한눈에 보는 요약

1. 시세 대비 보증금이 70~80%를 넘으면 다시 생각합니다
2. 등기부등본은 계약 전·계약일·잔금일 세 번 확인합니다
3. 신탁등기 물건은 신탁회사 서면 동의 없이 계약하지 않습니다
4. 다가구는 선순위 보증금 총액을 반드시 확인합니다
5. 임대인 세금 체납을 확인합니다
6. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 마칩니다
7. 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인합니다

급하게 결정하지 않는 것이 가장 강력한 방법입니다. "오늘 안 하면 다른 사람이 계약한다"는 말이 나오면, 그때가 한 번 더 확인할 때입니다.

자주 묻는 질문

Q. 공인중개사를 통하면 안전한가요? 확인 절차가 한 겹 늘어나는 것은 맞습니다. 다만 중개사가 관여한 사고도 있었습니다. 개업공인중개사 등록증과 공제증서를 확인하고, 중요 사항은 직접 확인하세요. 중개대상물 확인·설명서에 선순위 보증금과 근저당 내용이 제대로 적혔는지도 꼭 보셔야 합니다.

Q. 전세보증보험에 가입했으면 등기부는 안 봐도 되나요? 그렇지 않습니다. 보증 가입 심사에서 걸러지지 않는 문제도 있고, 가입 후에도 임대인의 권리 변동은 계속됩니다. 또 보증금 회수까지 시간이 걸리므로 애초에 위험한 집을 피하는 것이 낫습니다.

Q. 이미 계약했는데 불안합니다. 무엇부터 할까요? ① 전입신고와 확정일자가 되어 있는지 확인하고, 안 되어 있으면 즉시 처리합니다. ② 등기부등본을 떼어 새로운 근저당이나 압류가 붙었는지 봅니다. ③ 반환보증 가입 가능 여부를 확인합니다. ④ 이상이 발견되면 대한법률구조공단이나 전세사기 피해지원 창구에 상담하세요.

Q. 보증금을 못 받고 이사를 가야 하면 어떻게 하나요? 이사 나가면 점유가 끊겨 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 그 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 등기가 완료되면 이사를 가도 순위가 유지됩니다. 등기 완료를 확인한 뒤에 짐을 빼셔야 합니다.

Q. 계약갱신을 할 때도 확인이 필요한가요? 필요합니다. 살던 사이에 근저당이 새로 설정됐을 수 있습니다. 갱신 시점에 등기부등본을 다시 떼어보고, 보증금이 오른다면 증액분에 대해 확정일자를 새로 받으세요. 증액분은 새로 받은 확정일자 순위를 따릅니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 금액 기준과 가입 요건은 자주 바뀌므로 주택도시보증공사와 국세청 등 공식 창구에서 최신 내용을 확인하세요.