임대차 계약갱신청구권, 실제로 쓰는 법

언제, 어떻게, 얼마까지

임대차 계약갱신청구권, 실제로 쓰는 법

요약 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 계약의 기간은 2년입니다. 임대료 인상은 5% 이내로 제한되며, 집주인이 거절할 수 있는 사유는 법에 정해진 아홉 가지뿐입니다.

전세나 월세로 살다 보면 만기 몇 달 전부터 마음이 복잡해집니다. 계속 살고 싶은데 집주인이 나가라고 하면 어쩌나, 보증금을 크게 올리면 어쩌나 하는 걱정입니다.

2020년에 「주택임대차보호법」에 제6조의3이 생기면서 이 상황이 조금 달라졌습니다. 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 권리가 법에 명시된 것입니다. 집주인이 마음대로 거절할 수 없고, 거절하려면 법이 정한 사유가 있어야 합니다.

다만 이 권리는 가만히 있으면 저절로 생기지 않습니다. 정해진 기간 안에 의사를 밝혀야 하고, 그 기간을 넘기면 쓸 수 없습니다. 실제로 어떻게 쓰는지 순서대로 보겠습니다.

언제 요구해야 하나

가장 먼저 확인할 것은 시기입니다.

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. — 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항

주의할 점은 '2개월 전까지'라는 마감입니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 만기 한 달을 남기고 연락해봐야 늦습니다.

한 가지 더 있습니다. 2개월 전까지라는 기한은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약에 적용됩니다. 그 이전 계약에는 '1개월 전까지'가 적용됐습니다. 지금 시점에서는 대부분 2개월 기준이 맞지만, 오래된 계약을 그대로 이어오고 있다면 계약 시점을 한 번 확인해보세요.

달력에 표시해두시는 것을 권합니다. 만기가 다가오면 신경 쓸 일이 많아져서 이 기한을 놓치기 쉽습니다.

어떻게 요구해야 하나

법은 요구의 방식을 정해두지 않았습니다. 말로 해도 되고 문자로 해도 됩니다.

다만 나중에 다툼이 생겼을 때 증명할 수 있는 방법을 쓰는 것이 좋습니다. 실무에서 쓰는 방법은 이렇습니다.

• 문자메시지나 카카오톡: 가장 간편합니다. 보낸 날짜가 남고, 읽음 표시도 근거가 됩니다
• 내용증명 우편: 가장 확실합니다. 우체국이 발송 사실과 내용을 증명해줍니다
• 통화 녹음: 통화 당사자가 녹음하는 것은 가능하지만, 상대가 부인하면 다툼이 길어집니다

내용은 복잡할 필요가 없습니다. "○년 ○월 ○일 만료되는 임대차계약에 대해 계약갱신을 요구합니다" 정도면 충분합니다. 날짜와 갱신 의사, 이 두 가지가 담겨 있으면 됩니다.

몇 번까지 쓸 수 있나

한 번뿐입니다.

「주택임대차보호법」 제6조의3 제2항은 갱신요구권을 1회에 한정합니다. 그리고 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다.

그래서 흔히 '2+2'라고 부릅니다. 처음 2년을 살고, 갱신요구권으로 2년을 더 사는 구조입니다. 이미 갱신요구권을 써서 연장했다면, 그다음 만기에는 다시 쓸 수 없습니다.

주의할 점이 하나 있습니다. 임대인과 임차인이 서로 합의해서 재계약한 경우, 그것이 갱신요구권을 쓴 것인지 아닌지가 나중에 다툼이 됩니다. 합의 재계약이었다면 갱신요구권은 그대로 남아 있는 것이 원칙입니다. 재계약 시점에 갱신요구권 행사인지 아닌지를 계약서에 적어두면 이런 다툼을 미리 막을 수 있습니다.

임대료는 얼마까지 올릴 수 있나

갱신할 때 임대인은 차임이나 보증금의 증액을 요구할 수 있습니다. 다만 상한이 있습니다.

증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%) 금액을 초과하지 못합니다. — 「주택임대차보호법」 제7조, 같은 법 시행령 제8조 제1항

제6조의3 제3항이 갱신 시 증액에 제7조를 준용하도록 하고 있어, 갱신요구권을 행사한 경우에도 이 5% 상한이 적용됩니다.

여기에 두 가지 단서가 붙습니다.

첫째, 시행령 제8조 제1항은 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 관할 구역 내의 여건을 고려해 조례로 상한을 조정할 수 있도록 하고 있습니다. 해당 지역에 조례가 있는지 확인해보실 필요가 있습니다.

둘째, 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.

그리고 5%는 상한이지 정해진 인상률이 아닙니다. 시세가 오르지 않았다면 동결하거나 더 적게 올리는 것도 당연히 가능합니다.

전세를 월세로 바꾸자는 요구를 받는 경우도 있는데, 이때는 전월세 전환율이라는 별도의 기준이 적용됩니다. 조건이 달라지는 만큼 금액을 직접 계산해보시는 것이 좋습니다.

집주인이 거절할 수 있는 경우

임대인은 아무 때나 거절할 수 없습니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 단서는 거절할 수 있는 사유를 각 호로 한정하고 있습니다.

이 아홉 가지에 해당하지 않으면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. "새 임차인에게 더 비싸게 놓고 싶어서"는 사유가 되지 않습니다.

1호의 '2기 연체'는 연속 2개월이 아니라 누적 2개월분입니다. 한 달 밀렸다가 낸 뒤 몇 달 후 또 한 달을 밀렸다면, 합쳐서 2기에 이른 사실이 있는 것으로 봅니다. 실제로 갱신 거절 사유 중 가장 많이 문제가 되는 항목이니, 연체가 있었다면 미리 정리해두셔야 합니다.

8호 — 실거주를 이유로 한 거절

실무에서 가장 자주 등장하고, 가장 자주 다툼이 되는 것이 8호입니다.

임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있습니다. 문제는 그 말이 진짜인지 계약 시점에는 확인할 방법이 없다는 점입니다.

법은 이 점을 예상하고 별도의 장치를 두었습니다.

임대인이 8호의 사유로 갱신을 거절했음에도, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임대인은 갱신 거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. — 「주택임대차보호법」 제6조의3 제5항

즉 "내가 들어가 산다"며 내보내 놓고 곧바로 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 책임이 생깁니다.

손해배상액은 어떻게 정하나

같은 조 제6항은 손해배상액을 정합니다. 당사자 간에 손해배상액의 예정이 있으면 그에 따르고, 없으면 아래 셋 중 가장 큰 금액이 됩니다.

'환산월차임'은 보증금을 월세로 환산해 합산한 금액을 말합니다. 전세처럼 월세가 없는 계약도 이 방식으로 계산합니다.

확인하는 방법

거절당한 뒤 실제로 임대인이 들어와 사는지 확인하고 싶다면, 그 집에 새로운 임대차계약이 잡혔는지를 확인하는 것이 핵심입니다. 확정일자 부여 현황을 열람하면 새 계약의 존재와 조건이 드러나고, 이것이 손해배상 청구에서 가장 직접적인 자료가 됩니다.

다만 누가 어떤 절차로 열람할 수 있는지는 요건이 정해져 있습니다. 갱신 거절로 나온 임차인이 어느 범위까지 열람할 수 있는지는 관할 주민센터나 등기소, 또는 대한법률구조공단에 직접 확인해보시는 것이 정확합니다. 열람 요건은 규칙 개정에 따라 달라질 수 있습니다.

이와 별개로, 거절 당시 임대인이 보낸 문자나 내용증명, 새 임차인의 이사 정황 등도 함께 모아두면 도움이 됩니다.

다만 실거주 거절이 곧바로 위법은 아닙니다. 임대인이 정말로 들어와 사는 경우가 훨씬 많습니다. 의심만으로 다툼을 시작하기보다, 거절 사유를 서면으로 받아두고 이후 상황을 확인하는 순서가 현실적입니다.

갱신하고 나서 마음이 바뀌면

갱신요구권을 써서 계약을 2년 연장했는데, 사정이 생겨 중간에 나가야 할 수도 있습니다.

이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하고 있기 때문입니다. 그리고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.

임대인 쪽에는 이런 권리가 없습니다. 갱신된 2년 동안 임차인은 언제든 나갈 수 있지만, 임대인은 임차인을 내보낼 수 없는 구조입니다. 이 점은 갱신요구권의 실질적인 이점 중 하나입니다.

아무도 아무 말 없이 만기가 지나면

갱신요구권과 별개로 묵시적 갱신이라는 제도가 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조).

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않았고, 임차인도 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않았다면, 종전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 존속기간은 2년입니다.

묵시적 갱신은 임대료가 그대로 유지된다는 점에서 임차인에게 유리하지만, 갱신요구권을 아껴둘 수 있다는 점이 더 큽니다. 묵시적으로 갱신됐다면 갱신요구권은 아직 쓰지 않은 상태로 남아 있는 것이 원칙입니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 바뀌면 갱신요구권도 사라지나요? 아닙니다. 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 새 집주인에게도 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 새 집주인이 실거주를 이유로 거절하는 경우가 있어, 매매 시점과 갱신 요구 시점의 선후가 실무에서 다툼이 되기도 합니다.

Q. 갱신 요구를 했는데 집주인이 답이 없으면 어떻게 되나요? 갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시로 효력이 생기는 권리입니다. 임대인이 법에 정한 사유로 거절하지 않는 이상, 요구가 도달한 시점에 갱신의 효과가 발생합니다. 그래서 요구 사실을 증명할 수 있는 방법으로 보내두는 것이 중요합니다.

Q. 상가 임대차에도 같은 제도가 있나요? 「상가건물 임대차보호법」에 별도의 계약갱신요구권이 있지만, 행사 기간과 보장되는 총 기간이 주택과 다릅니다. 상가는 해당 법률을 따로 확인하셔야 합니다.

Q. 갱신할 때 중개보수를 내야 하나요? 중개사가 새로 중개 행위를 하지 않았다면 낼 이유가 없습니다. 갱신요구권 행사는 임차인과 임대인 사이의 일이기 때문입니다. 계산 기준은 중개보수 상한 요율과 계산법에 정리해두었습니다.

Q. 보증금을 5% 올려주면 확정일자를 다시 받아야 하나요? 증액된 부분에 대해 우선변제권을 확보하려면 증액분에 관한 계약서를 작성하고 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다. 기존 보증금의 순위는 그대로 유지되지만, 늘어난 금액은 새로 받은 날짜를 기준으로 순위가 정해집니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 분쟁이 발생한 경우에는 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 등 전문 기관의 상담을 받아보시기 바랍니다.