중개보수 상한 요율과 계산법

복비, 얼마까지가 정상인가

중개보수 상한 요율과 계산법

요약 중개보수는 정해진 금액이 아니라 상한 안에서 협의하는 돈입니다. 주택은 거래금액 구간별로 0.3~0.7%의 상한요율이 있고, 낮은 구간에는 한도액이 따로 걸려 있습니다. 오피스텔과 상가는 요율 체계가 아예 다르고, 여기에 부가가치세가 별도로 붙습니다.

계약서에 도장을 찍고 나면 한 번 멈칫하는 순간이 옵니다. 중개보수 이야기가 나올 때입니다. 흔히 '복비'라고 부르는 그 돈인데, 미리 계산해두지 않으면 숫자를 듣고 당황하기 쉽습니다.

많은 분들이 중개보수를 "중개사가 부르는 대로 주는 돈"으로 알고 계십니다. 그렇지 않습니다. 「공인중개사법」 제32조가 중개보수 청구의 근거를 두고 있고, 구체적인 한도는 같은 법 시행규칙 제20조와 각 시·도 조례로 정해져 있습니다. 상한을 넘겨 받는 행위는 같은 법 제33조가 금지하는 행위입니다.

계산 자체는 어렵지 않습니다. 거래금액을 확정하고, 구간을 찾고, 요율을 곱한 뒤, 한도액이 있으면 거기서 끊습니다. 하나씩 보겠습니다.

주택 매매·교환 상한요율

아래는 서울특별시 조례 기준 요율표입니다. 전국 대부분의 시·도가 같은 구조를 쓰고 있습니다.

9억원 위로 구간이 세 개나 쪼개져 있는 것이 눈에 띕니다. 예전에는 9억원 이상이면 일률적으로 하나의 높은 요율이 적용됐는데, 고가 구간을 나누면서 구조가 지금처럼 바뀌었습니다.

주택의 분양권 거래도 주택 요율을 적용합니다.

주택 임대차 상한요율

전세든 월세든 모두 이 표를 씁니다. 다만 월세는 거래금액을 만들어내는 절차가 한 단계 더 있습니다.

월세의 거래금액 환산

월세 계약은 보증금과 월차임이라는 두 개의 숫자로 되어 있습니다. 요율을 곱하려면 하나로 합쳐야 합니다.

거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100) 이렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면, 다시 보증금 + (월차임 × 70)으로 계산합니다.

두 단계인 이유는 보증금이 적고 월세가 큰 소액 계약에서 보수가 과하게 붙는 것을 막기 위해서입니다.

예시 1 — 보증금 1,000만원 / 월세 60만원

1. 1,000만 + (60만 × 100) = 7,000만원
2. 5천만원 이상이므로 그대로 사용 → 5천만원 이상 1억원 미만 구간, 0.4%
3. 7,000만 × 0.4% = 28만원 (한도액 30만원 안쪽이므로 28만원)

예시 2 — 보증금 500만원 / 월세 40만원

1. 500만 + (40만 × 100) = 4,500만원
2. 5천만원 미만이므로 다시 계산 → 500만 + (40만 × 70) = 3,300만원
3. 3,300만 × 0.5% = 16만 5천원 (한도액 20만원 안쪽)

두 번째 예시에서 환산을 한 번 더 하지 않으면 금액이 달라집니다. 이 단계를 빠뜨리는 경우가 종종 있으니, 월세 계약이라면 직접 한 번 계산해보시는 편이 좋습니다.

매매는 이렇게 계산합니다

매매는 환산 절차가 없어 더 단순합니다. 거래금액이 곧 매매대금입니다.

예시 3 — 매매가 7억원인 아파트

1. 2억원 이상 9억원 미만 구간 → 0.4%
2. 7억 × 0.4% = 280만원
3. 한도액 없음 → 280만원이 상한
4. 부가세 10%를 더하면 실제 지급액은 308만원

예시 4 — 매매가 13억원인 아파트

1. 12억원 이상 15억원 미만 구간 → 0.6%
2. 13억 × 0.6% = 780만원
3. 부가세를 더하면 858만원

여기서 구간 경계를 한 번 보셔야 합니다. 11억 9천만원짜리 거래는 0.5% 구간이라 상한이 595만원이지만, 12억원짜리 거래는 0.6% 구간이라 상한이 720만원입니다. 매매가는 1천만원 차이인데 보수 상한은 125만원 차이가 납니다. 거래금액이 구간 경계에 걸쳐 있다면 미리 계산해두시는 게 좋습니다.

한도액이 걸린 구간을 눈여겨보세요

낮은 구간에는 한도액이 있습니다. 요율을 곱한 값이 한도액을 넘으면 한도액까지만 냅니다.

• 매매 1억 8천만원 → 0.5%는 90만원이지만, 한도액이 80만원
• 임대차 9천만원 → 0.4%는 36만원이지만, 한도액이 30만원

반대로 매매 2억원 이상, 임대차 1억원 이상 구간에는 한도액이 없습니다. 요율을 그대로 곱한 값이 곧 상한이 됩니다. 거래금액이 커질수록 보수도 비례해서 커지므로, 금액이 큰 거래라면 미리 계산해두는 것이 특히 중요합니다.

주택이 아니면 계산이 달라집니다

오피스텔과 상가·토지는 주택 요율표를 쓰지 않습니다.

오피스텔이 두 갈래로 갈리는 기준은 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제4항이 정하고 있습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 경우에만 낮은 쪽 요율이 적용됩니다. 이 요건을 하나라도 벗어나면 0.9% 이내에서 협의하는 대상이 됩니다.

주거용으로 쓰는 오피스텔이라고 해서 자동으로 주택 요율이 되는 것은 아닙니다. 오피스텔은 어디까지나 오피스텔 기준을 따릅니다.

상가와 토지는 구간 구분도 한도액도 없이 0.9% 이내에서 협의합니다. 금액이 크면 보수도 그만큼 커지니, 계약 전에 이야기를 맞춰두셔야 합니다.

요율은 지역마다 다를 수 있습니다

한 가지 짚고 갈 점이 있습니다. 주택 중개보수의 한도는 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 결정됩니다.

위 표는 서울특별시 기준이고, 다른 시·도 대부분이 같은 구조를 쓰고 있습니다. 다만 법 구조상 지역별로 차이가 생길 여지가 있고, 시·도가 조례로 요율을 조정할 수 있게 되어 있습니다.

가장 확실한 방법은 계약할 부동산이 있는 시·도 홈페이지의 요율표를 직접 확인하는 것입니다. 중개사무소에는 요율표를 게시하게 되어 있으니 방문했을 때 눈으로 보셔도 됩니다.

부가가치세는 별도입니다

여기서 자주 어긋납니다. 중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙습니다.

• 계산한 보수가 80만원이면, 실제 지급액은 88만원
• 다만 중개사무소가 간이과세자인 경우에는 적용되는 방식이 다를 수 있습니다

요율표로 계산한 금액은 부가세를 뺀 금액이라고 생각하시면 됩니다. 예산을 잡을 때 이 10%를 빼먹으면 마지막에 숫자가 맞지 않습니다. 사업자 유형이 궁금하면 중개사무소에 직접 물어보시면 됩니다.

언제 내는 돈인가

지급 시기는 「공인중개사법」 제32조 제3항과 같은 법 시행령 제27조의2에 규정돼 있습니다.

중개의뢰인과 개업공인중개사의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 거래대금 지급이 완료된 날

즉 특별한 약속이 없으면 잔금일이 기준입니다. 계약금만 낸 시점에 전액을 요구받았다면, 그런 약정이 있었는지 먼저 확인해보셔야 합니다.

실무에서는 계약서 특약란에 지급 시기를 적어두는 경우가 많습니다. 계약서에 서명하기 전에 보수 금액과 지급 시기를 함께 적어두는 것이 나중에 가장 깔끔합니다.

실비는 별개입니다

중개보수와 별도로 실비를 청구할 수 있습니다. 「공인중개사법 시행규칙」 제20조에 근거가 있고, 중개대상물의 권리관계 확인에 든 비용이나 계약금 등의 반환채무이행 보장에 든 비용이 여기 해당합니다.

다만 영수증 등을 첨부해야 하고, 실비의 한도 역시 시·도 조례가 정한 범위를 넘을 수 없습니다. 청구된 금액이 크다면 어떤 항목인지 내역을 물어보세요.

협의는 언제, 어떻게 하나

중개보수가 협의 대상이라는 말은 맞지만, 현실에서는 대부분 상한에 맞춰 받습니다. 상한을 받는 것 자체는 위법이 아닙니다.

다만 협의를 하려면 시점이 중요합니다. 이야기를 꺼내기 가장 좋은 때는 계약서를 쓰기 전, 물건을 보고 계약 의사를 밝히는 단계입니다. 잔금일에 금액을 듣고 그때부터 깎자고 하면 서로 감정만 상합니다.

협의할 때 도움이 되는 것들을 정리하면 이렇습니다.

• 미리 계산해서 갑니다. 상한이 얼마인지 알고 있는 것과 모르는 것은 대화의 출발점이 다릅니다
• 부가세 포함인지 별도인지 먼저 확인합니다. 이 한 가지로 10%가 왔다 갔다 합니다
• 합의한 금액을 계약서 특약란에 적습니다. 말로만 한 약속은 나중에 확인할 방법이 없습니다
• 한쪽만 중개한 경우인지 양쪽을 다 중개한 경우인지 확인해두면 대화가 자연스러워집니다

반대로, 중개사가 권리관계 확인이나 서류 정리에 상당한 품을 들인 경우라면 상한에 가까운 금액도 무리한 요구는 아닙니다. 특히 권리관계가 복잡한 물건일수록 그렇습니다. 계약 전 확인해야 할 서류는 전세 계약 전 반드시 확인할 등기부등본 항목에서 따로 다뤘습니다.

상한을 넘겨 받았다면

한도를 초과해 중개보수를 받는 것은 「공인중개사법」 제33조가 금지한 행위입니다. 위반하면 등록관청의 행정처분 대상이 되고, 같은 법 제49조에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 개업공인중개사는 등록취소, 소속공인중개사는 6개월 이내의 자격정지 대상이 될 수 있습니다.

금액을 돌려받는 문제는 형사 처벌과는 별개의 민사 문제입니다. 상황에 따라 달라지므로, 액수가 크다면 관할 시·군·구청의 부동산 담당 부서나 한국공인중개사협회에 먼저 문의해보시는 편이 낫습니다.

정리하면

1. 거래금액을 확정합니다 (월세는 환산 2단계를 거칩니다)
2. 매매인지 임대차인지, 주택인지 아닌지 구분합니다
3. 해당 구간의 상한요율을 곱합니다
4. 한도액이 있으면 거기서 끊습니다
5. 여기에 부가세를 더한 금액이 실제 지급액입니다

상한이 곧 정가는 아닙니다. 다만 중개사도 일한 대가를 받는 것이니, 나중에 깎으려 하기보다 계약 전에 미리 금액을 합의해두는 것이 서로에게 편합니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인과 매수인이 각각 내나요? 네. 중개보수는 거래 당사자 쌍방에게 각각 청구됩니다. 매도인도 내고 매수인도 냅니다. 요율표로 계산한 금액은 한 사람이 부담하는 금액이라고 보시면 됩니다.

Q. 계약이 깨지면 중개보수를 내야 하나요? 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에는 보수를 청구할 수 없습니다(「공인중개사법」 제32조 제1항 단서). 반면 당사자 사정으로 해제된 경우에는 다툼이 생길 수 있어, 계약서에 미리 정해두는 편이 안전합니다.

Q. 한 중개사가 매도인과 매수인을 모두 중개하면 보수도 두 배인가요? 양쪽으로부터 각각 보수를 받습니다. 각각의 금액이 상한을 넘지 않는다면 그 자체가 위법은 아닙니다. 다만 이 경우 중개사가 어느 한쪽 편을 들기 어려운 구조라는 점은 알고 계시는 게 좋습니다.

Q. 전세 재계약에도 중개보수를 내야 하나요? 중개사가 새로 중개 행위를 했다면 보수 대상이 됩니다. 임대인과 임차인이 직접 갱신하고 중개사가 관여하지 않았다면 낼 이유가 없습니다. 계약서 작성만 부탁하는 경우에는 금액을 미리 협의하세요.

Q. 중개보수를 현금으로 달라고 하는데 괜찮을까요? 지급 수단 자체를 제한하는 규정은 없지만, 현금영수증이나 세금계산서를 받아두시는 편이 좋습니다. 나중에 금액을 다투게 되거나 소득공제·경비 처리를 해야 할 때 증빙이 필요합니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 개별 거래에 대한 법률 자문이 아닙니다. 중개보수 요율은 시·도 조례로 정해지므로 해당 지역 기준을 확인하시기 바랍니다.