1세대 1주택 특례: 일시적 2주택

그리고 상속·동거봉양·혼인

1세대 1주택 특례: 일시적 2주택

요약 새 집을 먼저 사고 옛 집을 나중에 파는 동안에는 잠깐 2주택이 됩니다. 이때 종전주택 취득 후 1년이 지나서 새 집을 샀고, 새 집 취득일부터 3년 이내에 옛 집을 팔면 옛 집을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 상속, 동거봉양 합가, 혼인으로 2주택이 된 경우에도 각각 별도의 특례가 있습니다.

집을 갈아타는 과정에서 두 채가 되는 시기는 피하기 어렵습니다. 옛 집이 먼저 팔려야 새 집 잔금을 치를 수 있는데, 현실에서는 순서가 뒤바뀌는 일이 흔합니다.

세법도 이 사정을 인정합니다. 「소득세법 시행령」 제155조는 '1세대1주택의 특례'라는 제목 아래, 본인의 의사와 무관하게 또는 불가피한 사정으로 일시적으로 두 채가 된 경우들을 모아 규정하고 있습니다. 일시적 2주택, 상속, 동거봉양 합가, 혼인이 대표적입니다.

다만 특례는 기간 요건이 생명입니다. 하루만 넘겨도 적용되지 않고, 그 결과는 수천만원 단위로 벌어질 수 있습니다. 각 특례의 날짜를 정확히 계산해두셔야 하는 이유입니다.

일시적 2주택 — 두 개의 시간 조건

「소득세법 시행령」 제155조 제1항이 근거 조문입니다. 조건은 두 개입니다.

① 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득할 것 ② 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

여기에 더해 종전주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주)을 갖추고 있어야 합니다. 비과세의 기본 요건은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 총정리에서 다뤘습니다.

두 조건을 표로 정리하면 이렇습니다.

첫 번째 조건을 놓치기 쉽습니다

처분기한 3년은 널리 알려져 있지만, '1년 이상 경과' 요건은 의외로 빠뜨리는 경우가 많습니다.

옛 집을 산 지 1년이 채 안 된 상태에서 새 집을 취득하면, 옛 집을 3년 안에 팔더라도 일시적 2주택 특례를 적용받지 못합니다. 짧은 기간에 두 번 집을 사게 되는 상황이라면 취득일 간격부터 확인하셔야 합니다.

기준은 '취득일'과 '양도일'입니다

기간 계산의 기준일은 계약일이 아니라 취득일과 양도일입니다. 일반적으로 잔금 청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 봅니다. 계약서에 적힌 날짜와 실제 기산일이 다를 수 있으니, 잔금 영수증과 등기부등본을 함께 확인해두시는 것이 좋습니다.

날짜로 따라가 보면

말로 설명하면 헷갈리므로 달력에 올려놓고 보겠습니다.

사례 — 2021년 3월 10일에 A주택을 취득한 경우

만약 B주택을 2021년 12월에 취득했다면, A주택을 2024년 안에 팔더라도 첫 번째 조건에서 걸립니다. 취득 간격이 1년이 안 되기 때문입니다.

반대로 B주택 취득이 2024년 5월인데 A주택 양도가 2027년 6월이면, 이번에는 두 번째 조건에서 걸립니다. 한 달 차이로 특례가 사라집니다.

두 조건은 각각 다른 날짜에서 출발한다는 점을 기억해두세요.

처분기한 단축이 예고돼 있습니다

한 가지 중요한 이야기를 덧붙여야 합니다.

2026년 세제개편안에서 정부는 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 1세대 1주택 특례 적용기간을 3년에서 2년으로 단축하는 방안을 발표했습니다. 발표된 적용 시기는 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우입니다.

다만 이 글을 작성한 2026년 9월 현재, 해당 내용을 반영한 「소득세법 시행령」 개정은 확인되지 않습니다. 현행 시행령 제155조 제1항의 처분기한은 지역 구분 없이 3년입니다.

정부 발표와 실제 시행령 개정 사이에는 시차가 있고, 내용이 조정되는 경우도 있습니다. 조정대상지역에서 갈아타기를 계획 중이시라면 양도 전에 반드시 국세청이나 세무 전문가에게 현재 시점의 기준을 확인하세요. 3년으로 알고 계획했다가 2년으로 바뀌어 있으면 비과세가 통째로 날아갑니다.

취득세에도 일시적 2주택이 있습니다

양도소득세와 별개로, 취득세에도 일시적 2주택 규정이 있습니다. 두 제도는 이름이 같을 뿐 근거 법령과 기한이 따로 돌아갑니다.

「지방세법 시행령」 제28조의5는 이사·학업·취업·직장이전 등의 사유로 신규주택을 취득한 뒤 3년 이내에 종전주택을 처분하면 일시적 2주택으로 보아 다주택 중과세율을 적용하지 않도록 하고 있습니다. 이 3년 기한에는 조정대상지역 여부에 따른 구분이 없습니다.

기한 안에 처분하지 못하면 이미 낸 취득세와 중과세율로 계산한 세액의 차액을 추가로 납부해야 합니다. 취득세율 구조는 주택 취득세율 총정리에서 다룹니다.

상속으로 집이 두 채가 된 경우

상속은 본인이 선택한 일이 아닙니다. 「소득세법 시행령」 제155조 제2항이 이 점을 반영하고 있습니다.

상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는, 그 일반주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.

핵심은 방향입니다. 비과세되는 것은 원래 살던 일반주택을 팔 때입니다. 상속주택을 먼저 팔면 이 특례의 대상이 아닙니다.

또 하나의 조건이 있습니다. 여기서 말하는 일반주택은 상속개시 당시 보유하고 있던 주택이어야 합니다. 상속개시 당시 보유하던 조합원입주권이나 분양권으로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 포함됩니다. 다만 상속개시일로부터 소급해 2년 이내에 증여받은 주택은 제외됩니다.

정리하면, 상속받은 뒤에 새로 산 집에는 이 특례가 적용되지 않습니다. 상속 시점에 이미 가지고 있던 집이어야 합니다.

상속주택이 여러 채이거나 공동상속인 경우에는 주택 수를 세는 방법이 따로 정해져 있습니다. 경우의 수가 많으므로 해당된다면 관할 세무서나 세무 전문가에게 개별 확인을 받으시기 바랍니다.

부모님을 모시기 위해 합친 경우

「소득세법 시행령」 제155조 제4항은 동거봉양 합가 특례를 정하고 있습니다.

1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다.

몇 가지를 짚어두겠습니다.

• 나이 기준은 60세 이상입니다. 직계존속에는 배우자의 직계존속도 포함됩니다.
• 직계존속 중 어느 한 사람만 60세 이상이면 요건을 충족하는 것으로 봅니다.
• 60세 미만이라도 「국민건강보험법 시행령」에 따른 요양급여를 받는 중증질환 등에 해당하면 특례가 적용될 수 있습니다.
• 먼저 양도하는 주택이 대상입니다. 두 채 중 어느 쪽을 먼저 팔든 그 한 채에 특례가 적용됩니다.

기한이 10년으로 넉넉해 보이지만, 합가 시점을 정확히 기록해두지 않으면 나중에 입증이 어려워집니다. 전입신고 내역을 보관해두세요.

결혼으로 2주택이 된 경우

각자 집을 한 채씩 가진 사람이 결혼하면 그날부터 1세대 2주택이 됩니다. 「소득세법 시행령」 제155조 제5항이 이 경우를 다룹니다.

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다.

혼인 특례의 기한은 과거에 5년이었다가 10년으로 연장됐습니다. 오래된 자료를 보고 5년으로 알고 계신 분들이 있는데, 현행 조문은 10년입니다.

기산일은 혼인신고일입니다. 결혼식 날짜가 아닙니다. 혼인신고를 미루고 계신 경우라면 특례 기간도 아직 시작되지 않았다는 뜻입니다.

네 가지 특례 비교

네 가지 모두 양도하는 주택 자체가 2년 이상 보유 등 기본 요건을 갖추어야 합니다. 특례는 '주택 수를 세지 않아 준다'는 의미이지, 보유·거주기간까지 면제해주는 제도가 아닙니다.

특례가 겹치면

실제로는 상황이 겹치는 경우가 많습니다. 부모님을 모시고 합쳤는데 그 사이에 새 집을 취득하거나, 결혼한 뒤에 상속이 발생하는 식입니다.

「소득세법 시행령」 제155조에는 이런 중첩 상황을 다루는 항들이 더 있지만, 조합에 따라 결론이 달라집니다. 두 개 이상의 특례가 동시에 걸리는 상황이라면 스스로 판단하지 마시고 반드시 전문가 확인을 받으세요. 이 영역은 국세청 질의회신과 예규가 많은 만큼, 그때그때 사실관계에 따라 결론이 갈립니다.

정리하면

1. 일시적 2주택은 '1년 이상 경과'와 '3년 이내 처분' 두 조건을 모두 봅니다
2. 조정대상지역 처분기한 단축(3년→2년)이 예고돼 있으니 양도 전 현재 기준을 확인하세요
3. 취득세의 일시적 2주택 기한(3년)은 별개 제도입니다
4. 상속 특례는 일반주택을 팔 때 적용되고, 그 일반주택은 상속개시 당시 보유분이어야 합니다
5. 동거봉양과 혼인은 각각 10년, 먼저 양도하는 주택이 대상입니다

특례는 모두 날짜 싸움입니다. 달력에 기한을 적어두고 역산해서 움직이시는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 종전주택이 3년 안에 안 팔리면 어떻게 되나요? 기한을 넘기면 특례가 적용되지 않아 양도소득세가 과세됩니다. 매도가 어려운 사정이 있더라도 기한 연장은 원칙적으로 인정되지 않으므로, 기한이 다가오면 가격 조정을 포함해 실제로 처분 가능한 조건을 검토하셔야 합니다.

Q. 분양권이나 입주권을 새로 취득한 경우에도 일시적 2주택이 되나요? 취득 시기와 유형에 따라 적용되는 조항과 기한이 달라집니다. 「소득세법 시행령」에 조합원입주권·분양권에 관한 별도 특례가 마련돼 있으나 경우의 수가 많습니다. 해당된다면 개별 확인이 필요합니다.

Q. 동거봉양으로 합쳤다가 다시 분가하면 특례는 어떻게 되나요? 특례는 세대를 합친 상태에서 주택을 양도할 때의 문제입니다. 다시 분가해 각자 1세대 1주택이 되면 각각 일반 요건으로 판단합니다. 다만 분가 시점과 양도 시점의 순서에 따라 결과가 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.

Q. 혼인 특례 기간 중에 한 채를 팔았는데, 남은 한 채는 나중에 어떻게 되나요? 남은 주택은 그 시점부터 1세대 1주택이 됩니다. 이후 양도할 때는 보유·거주기간 등 일반 요건으로 판단합니다. 보유기간 기산일은 취득일이므로 합가 여부와 무관합니다.

Q. 신규주택 취득일과 종전주택 양도일이 같은 날이면 인정되나요? 기간 요건을 충족하는지는 날짜 계산의 문제이지만, 같은 날 이루어진 거래는 순서와 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 위험을 피하려면 날짜를 명확히 분리하고, 사전에 세무 전문가와 일정을 맞춰두시는 편이 좋습니다.

이 글은 공개된 법령과 정부 발표자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 세무 자문이 아닙니다. 특히 일시적 2주택 처분기한은 개정이 예고된 상태이므로, 개별 사안은 세무 전문가나 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.