주택 취득세율 총정리
1~3%부터 12%까지, 그리고 진짜 부담률
주택 취득세율 총정리
요약 주택을 유상으로 취득할 때 기본 취득세율은 6억원 이하 1%, 6억~9억원 구간은 산식, 9억원 초과 3%입니다. 여기에 농어촌특별세와 지방교육세가 따라붙어 실제 부담률은 1.1~3.5%가 됩니다. 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12%로 중과되면 부가세까지 합쳐 최대 13.4%까지 올라갑니다.
집을 사기로 결정하고 자금 계획을 세울 때, 매매대금 다음으로 큰 항목이 취득세입니다. 그런데 "취득세 1%"라는 말만 듣고 계산하면 실제 고지서와 숫자가 맞지 않습니다.
이유는 두 가지입니다. 첫째, 취득세에는 농어촌특별세와 지방교육세가 함께 붙습니다. 둘째, 이미 집이 있는 상태에서 한 채를 더 사면 세율 자체가 여덟 배로 뛸 수 있습니다.
여기서는 「지방세법」 조문을 기준으로 실제 부담률까지 계산해보겠습니다.
기본 세율 — 유상거래로 주택을 취득할 때
「지방세법」 제11조 제1항 제8호가 주택 유상거래의 표준세율을 정하고 있습니다.
| 취득당시가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% (1천분의 10) |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 아래 산식으로 계산 |
| 9억원 초과 | 3% (1천분의 30) |
6억원에서 9억원 사이는 계단이 아니라 경사로입니다. 조문에 적힌 산식은 다음과 같습니다.
세율 = (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100
산식이 낯설어 보이지만 결과는 직관적입니다. 실제로 넣어보면 이렇습니다.
| 취득가액 | 계산 | 세율 |
|---|---|---|
| 6억원 | (6×2÷3 − 3) = 1 | 1.0% |
| 7억원 | (7×2÷3 − 3) ≈ 1.6667 | 약 1.67% |
| 7억 5천만원 | (7.5×2÷3 − 3) = 2 | 2.0% |
| 8억원 | (8×2÷3 − 3) ≈ 2.3333 | 약 2.33% |
| 9억원 | (9×2÷3 − 3) = 3 | 3.0% |
6억원에서 1%, 9억원에서 3%가 되도록 그 사이를 직선으로 이은 구조입니다. 예전에는 6억원과 9억원에서 세율이 한 번에 뛰어, 6억원을 1원이라도 넘기면 세금이 크게 늘어나는 문제가 있었습니다. 지금은 그 계단이 사라졌습니다.
세율은 소수점 이하 일정 자리에서 반올림해 적용합니다. 정확한 세액은 위택스(wetax.go.kr)나 서울시 이택스(etax.seoul.go.kr)의 지방세 모의계산을 이용하시면 확인할 수 있습니다.
함께 붙는 두 가지 세금
취득세 고지서에는 세 가지 세목이 같이 나옵니다.
농어촌특별세
「농어촌특별세법」에 따라 「지방세법」의 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액의 10%가 부과됩니다. 계산하면 과세표준의 0.2%입니다.
여기에 중요한 예외가 있습니다. 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택규모 주택은 농어촌특별세가 비과세입니다. 흔히 말하는 84㎡ 아파트는 대부분 여기에 해당합니다.
지방교육세
「지방세법」 제151조 제1항 제1호에 따라 계산합니다. 주택 유상거래(제11조 제1항 제8호)의 경우 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용해 산출한 금액의 100분의 20입니다.
정리하면 취득세율의 10분의 1입니다. 취득세가 1%면 지방교육세는 0.1%, 취득세가 3%면 0.3%가 됩니다.
그래서 실제로 얼마를 내나
세 가지를 합친 부담률입니다.
| 취득가액 | 전용면적 | 취득세 | 농특세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 85㎡ 이하 | 1% | 비과세 | 0.1% | 1.1% |
| 6억원 이하 | 85㎡ 초과 | 1% | 0.2% | 0.1% | 1.3% |
| 6억~9억원 | 85㎡ 이하 | 1~3% | 비과세 | 0.1~0.3% | 1.1~3.3% |
| 6억~9억원 | 85㎡ 초과 | 1~3% | 0.2% | 0.1~0.3% | 1.3~3.5% |
| 9억원 초과 | 85㎡ 이하 | 3% | 비과세 | 0.3% | 3.3% |
| 9억원 초과 | 85㎡ 초과 | 3% | 0.2% | 0.3% | 3.5% |
예시 — 전용 84㎡, 매매가 8억원
- 취득세율: (8×2÷3 − 3) ≈ 2.33% → 8억 × 2.33% ≈ 1,867만원
- 농어촌특별세: 85㎡ 이하이므로 비과세
- 지방교육세: 8억 × 0.233% ≈ 187만원
- 합계 약 2,054만원
매매대금 외에 2천만원이 더 필요하다는 뜻입니다. 중개보수와 법무사 비용은 여기에 또 별도입니다. 중개보수 계산은 중개보수 상한 요율과 계산법에서 다뤘습니다.
집이 두 채 이상이면 세율이 달라집니다
「지방세법」 제13조의2가 다주택자와 법인에 대한 중과세를 정하고 있습니다. 조문은 '표준세율에 중과기준세율의 몇 배를 더한다'는 방식으로 쓰여 있는데, 중과기준세율은 2%이므로 결과는 다음과 같습니다.
| 구분 | 조정대상지역 | 조정대상지역 외 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% (중과 없음) |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
조정대상지역 여부는 취득하는 주택의 소재지를 기준으로 판단합니다. 조정대상지역은 국토교통부가 공고로 지정·해제하며 최근 몇 년간 변동이 잦았습니다. 계약 전에 해당 지역이 현재 조정대상지역인지 국토교통부 공고나 관할 시·군·구청에서 확인하시기 바랍니다.
중과 시 실제 부담률
중과세율이 적용되면 농어촌특별세와 지방교육세 계산도 달라집니다. 지방교육세는 「지방세법」 제151조에 따라 중과 대상의 경우 일괄 0.4%가 되고, 농어촌특별세는 중과분을 포함해 계산합니다.
| 취득세율 | 전용면적 | 취득세 | 농특세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 8% | 85㎡ 이하 | 8% | 비과세 | 0.4% | 8.4% |
| 8% | 85㎡ 초과 | 8% | 0.6% | 0.4% | 9.0% |
| 12% | 85㎡ 이하 | 12% | 비과세 | 0.4% | 12.4% |
| 12% | 85㎡ 초과 | 12% | 1.0% | 0.4% | 13.4% |
6억원짜리 주택이라면 1주택일 때 약 660만원, 12% 중과 대상이면 약 7,440만원입니다. 열 배 이상 차이가 납니다. 주택 수 판단이 그만큼 중요한 이유입니다.
중과에서 빠지는 주택들
「지방세법 시행령」 제28조의2는 중과세 대상에서 제외되는 주택을 열거하고 있습니다. 일반 매수인에게 자주 해당되는 항목은 다음과 같습니다.
- 시가표준액이 수도권 1억원 이하, 수도권 외 2억원 이하인 주택 (재개발구역 등 일부 지역 제외)
- 노인복지주택, 가정어린이집, 농어촌주택 등 용도가 특정된 주택
- 공공주택사업자의 공공매입임대주택, 공공지원민간임대주택
여기서 기준이 되는 시가표준액은 매매가가 아니라 공시가격입니다. 호가·실거래가·공시가격의 관계는 호가·실거래가·공시가격에서 정리했습니다.
일시적 2주택은 중과되지 않습니다
이사를 위해 새 집을 먼저 사는 경우까지 중과하지는 않습니다.
「지방세법 시행령」 제28조의5는 이사·학업·취업·직장 이전 등의 사유로 신규주택을 취득한 뒤 3년 이내에 종전주택을 처분하면 일시적 2주택으로 보아 중과세율을 적용하지 않도록 하고 있습니다. 이 3년 기한에는 조정대상지역 여부에 따른 구분이 없습니다.
기한 안에 처분하지 못하면 중과세율로 계산한 세액과의 차액을 추가로 납부해야 합니다. 양도소득세의 일시적 2주택은 별개 제도이므로, 두 기한을 함께 관리하셔야 합니다. 자세한 내용은 1세대 1주택 특례: 일시적 2주택에서 다뤘습니다.
생애최초 주택 구입 감면
처음 집을 사는 경우에는 취득세를 깎아줍니다. 근거는 「지방세특례제한법」 제36조의3입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우 |
| 주택 가액 | 취득당시가액 12억원 이하 |
| 감면 한도 | 산출세액 200만원까지 면제, 초과 시 200만원 공제 |
| 적용 기한 | 2028년 12월 31일까지 |
일부 요건을 갖춘 주택에 대해서는 한도가 300만원으로 규정돼 있습니다. 어느 쪽에 해당하는지는 관할 시·군·구청에서 확인하시기 바랍니다.
한도가 세액 기준이라는 점을 유의하세요. 취득세가 200만원이면 전액 면제되지만, 취득세가 1,000만원이면 200만원만 빠지고 800만원은 내야 합니다.
추징 사유
감면을 받은 뒤 3년 안에 다음에 해당하면 감면액을 추징합니다.
- 해당 주택을 매각하거나 증여하는 경우 (배우자에게 지분을 증여하는 경우는 제외)
- 임대 등 다른 용도로 사용하는 경우
감면받고 바로 전세를 놓으면 추징 대상이 될 수 있습니다. 실거주 목적으로 활용하실 계획인지 미리 확인해두세요. 상세한 추징 요건은 조문에 더 규정돼 있으므로 신청 전에 관할 시·군·구청 세무부서에 확인하시는 것이 안전합니다.
언제까지 내야 하나
「지방세법」 제20조에 따라 취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 실무에서는 소유권이전등기를 신청할 때 취득세 납부 영수증이 필요하므로, 대개 잔금일에 맞춰 처리합니다.
기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.
정리하면
- 기본 세율은 6억 이하 1%, 6~9억 산식, 9억 초과 3%입니다
- 여기에 농어촌특별세(85㎡ 초과 시 0.2%)와 지방교육세(취득세의 10분의 1)가 붙습니다
- 실제 부담률은 1.1~3.5%입니다
- 주택 수와 지역에 따라 8% 또는 12%로 중과되면 최대 13.4%까지 올라갑니다
- 생애최초라면 12억원 이하 주택에 대해 200만원 한도로 감면받을 수 있습니다
취득세는 매수인이 부담하고 협의의 여지가 없는 돈입니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 계산해두는 것 외에 달리 줄일 방법이 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부부 공동명의로 사면 주택 수는 어떻게 세나요? 취득세의 주택 수는 세대를 기준으로 판단합니다. 부부가 지분을 나눠 한 채를 취득하면 세대 기준으로 한 채입니다. 다만 세대 범위와 예외가 「지방세법 시행령」에 따로 규정돼 있으므로, 세대원 구성이 복잡하다면 관할 시·군·구청에 확인하세요.
Q. 분양받은 아파트의 취득세는 분양가 기준인가요? 유상거래로 취득하는 주택의 과세표준은 취득당시가액이며, 분양의 경우 분양가와 옵션 등 취득에 든 비용을 포함해 판단합니다. 취득 시점은 잔금 지급일 기준이므로, 입주 시점의 주택 수로 세율이 결정됩니다.
Q. 상속으로 받은 주택의 취득세율은 얼마인가요? 상속에 따른 취득은 유상거래 세율이 아니라 「지방세법」 제11조 제1항 제1호의 세율이 적용됩니다. 농지 외 부동산은 1천분의 28이며, 무주택 세대가 상속받는 주택 등에는 별도의 특례가 있습니다. 상황에 따라 달라지므로 관할 시·군·구청에 확인하세요.
Q. 취득세를 신용카드로 낼 수 있나요? 위택스나 서울시 이택스에서 신용카드 납부가 가능합니다. 다만 카드 납부 시 수수료 부담 여부와 한도는 카드사와 지자체에 따라 다르므로 사전에 확인하시는 편이 좋습니다.
Q. 계산해보니 예상보다 세액이 많이 나왔는데, 이의를 제기할 수 있나요? 과세표준이나 세율 적용에 오류가 있다고 판단되면 「지방세기본법」에 따른 이의신청 등 불복 절차를 밟을 수 있습니다. 기한이 정해져 있으므로, 고지서를 받은 즉시 관할 시·군·구청 세무부서에 먼저 문의해 사실관계를 확인하시는 것이 순서입니다.
이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 세무 자문이 아닙니다. 취득세율은 주택 수·지역·면적에 따라 달라지고 조정대상지역 지정도 수시로 변동되므로, 개별 사안은 세무 전문가나 관할 세무서(지방세는 관할 시·군·구청 세무부서)에 확인하시기 바랍니다.