무순위 청약(줍줍) 완전정리

자격, 절차, 그리고 함정

무순위 청약(줍줍) 완전정리

요약 무순위 청약은 청약통장도 가점도 보지 않고 추첨으로 뽑는 잔여세대 공급입니다. 2025년 6월 10일 개정된 「주택공급에 관한 규칙」 제26조제5항에 따라 무주택세대구성원인 성년자만 신청할 수 있고, 지자체가 거주지역 요건을 추가할 수도 있습니다. 다만 규제지역에서 당첨되면 당첨자로 관리되고 재당첨 제한도 걸립니다. 자금 계획 없이 접근할 대상은 아닙니다.

"몇 년 전 분양가 그대로 나온 아파트." 무순위 청약이 '줍줍'이라 불리게 된 이유입니다. 이미 분양이 끝난 단지에서 계약이 취소되거나 포기된 집이 나오면, 처음 공고했던 그 가격에 다시 공급되기 때문입니다. 그 사이 시세가 올랐다면 차액이 그대로 당첨자에게 돌아갑니다.

한동안 이 제도에는 자격 제한이 거의 없었습니다. 집이 몇 채 있든, 어디에 살든 성년자면 누구나 넣을 수 있었습니다. 수십만 명이 몰리는 일이 반복됐고, 2025년에 규칙이 바뀌었습니다.

지금은 무주택자만 신청할 수 있습니다. 그리고 당첨 이후에 따라오는 조건들이 생각보다 무겁습니다. 자격부터 함정까지 순서대로 보겠습니다.

무순위 물량은 어떻게 생기나

잔여세대 공급은 세 가지로 나뉩니다. 이름이 비슷해 보여도 자격과 효과가 완전히 다릅니다.

흔히 '줍줍'이라 부르는 것은 첫 번째, 무순위입니다. 세 번째는 물량이 드물지만 조건이 까다롭고, 두 번째는 사실상 미분양 물량이라 성격이 다릅니다. 공고문 제목에 어느 쪽인지 적혀 있으니 먼저 확인하시는 것이 순서입니다.

신청 자격

「주택공급에 관한 규칙」 제26조제5항 단서는 무순위 공급 대상을 이렇게 정합니다.

국내에 거주하는 성년자로서 (1) 무주택세대구성원일 것, (2) 시장·군수·구청장이 투기 및 과열경쟁 방지를 위해 요건으로 추가한 경우 해당 지역에 거주할 것

정리하면 세 가지입니다.

1. 국내 거주 성년자 — 만 19세 이상, 또는 자녀를 양육하거나 형제자매를 부양하는 세대주인 미성년자
2. 무주택세대구성원 — 주민등록표에 함께 올라 있는 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 합니다. 본인만 무주택이면 되는 것이 아닙니다
3. 거주지역 — 지자체가 요건을 붙인 경우에만 적용됩니다. 붙이지 않으면 전국 어디서나 신청할 수 있습니다

청약통장은 필요 없습니다. 가입기간도 예치금도 보지 않고, 당첨돼도 통장이 소진되지 않습니다. 순위도 없어서 경쟁이 있으면 전원 추첨입니다.

거주지역 요건은 시·군·구가 정하며, 실무적으로는 ①전국 ②해당 광역지방자치단체 ③해당 광역권 중 하나로 공고됩니다. 지역마다 다르므로 이것도 공고문을 봐야 합니다.

신청 방법

규제지역에서 공급하는 무순위 물량과 불법행위 재공급은 청약홈(applyhome.co.kr)에서 접수하는 것이 의무입니다. 비규제지역 무순위도 청약홈 접수 대상입니다. 사업주체가 임의로 자기 홈페이지에서만 받을 수 없다는 뜻입니다.

• 접수 시간: 청약 신청일 09:00~17:30
• 인증 수단: 무순위·임의공급·불법행위 재공급은 공동인증서 또는 금융인증서만 사용할 수 있습니다. 네이버·카카오·토스 같은 간편인증으로는 신청되지 않습니다

당일 아침에 인증서를 준비하려다 시간을 놓치는 경우가 많습니다. 관심 있는 단지가 있다면 인증서부터 미리 확인해 두시기 바랍니다.

여기서부터가 함정입니다

무순위 청약의 문제는 자격이 아니라 당첨된 다음입니다.

1. 규제지역이면 재당첨 제한이 걸립니다

같은 무순위라도 규제지역이냐 아니냐에 따라 결과가 갈립니다.

규제지역에서 당첨되면 정식 당첨자로 전산 관리되고, 재당첨 제한 기간 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다. 그 기간은 어떤 주택이었느냐에 따라 다릅니다.

(「주택공급에 관한 규칙」 제54조제2항. 둘 이상에 해당하면 가장 긴 기간이 적용됩니다.)

10년입니다. 가볍게 넣어볼 대상이 아니라는 뜻입니다. 2026년 9월 현재 서울 전역과 경기도 상당 지역이 투기과열지구이자 청약과열지역이므로, 수도권 무순위 물량은 대부분 여기에 해당한다고 보셔야 합니다.

2. 계약금을 며칠 안에 현금으로 내야 합니다

무순위 물량은 이미 공사가 상당히 진행됐거나 입주를 앞둔 경우가 많습니다. 그래서 납부 일정이 압축됩니다.

법으로 정해진 상한은 이렇습니다(같은 규칙 제60조제2항).

• 계약금: 주택가격의 20% 이내
• 중도금: 주택가격의 60% 이내(계약금을 10% 이내로 받은 경우 70%)

10억원짜리 집이면 계약금만 최대 2억원입니다. 이 돈을 계약 기간(보통 며칠) 안에 마련해야 합니다. 게다가 이미 중도금 납부 회차가 지나간 물량이라면, 계약과 동시에 밀린 중도금까지 한꺼번에 요구받는 경우도 있습니다.

중도금 대출이 나오지 않는 경우도 흔합니다. 집단대출 협약이 이미 끝난 단지이거나, 규제지역 대출 한도에 걸리기 때문입니다. "당첨되면 어떻게든 되겠지"가 통하지 않는 영역입니다.

3. 전매제한과 실거주 의무는 그대로 붙습니다

무순위로 받았다고 해서 규제가 면제되지 않습니다.

전매행위 제한기간은 입주자로 선정된 날부터 기산합니다(「주택법 시행령」 별표 3). 원래 계약자가 썼던 기간이 아니라 내가 당첨된 날부터 새로 셉니다.

실거주 의무도 있습니다. 분양가상한제 적용주택이라면 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주해야 하고, 정해진 기간 동안 계속 거주해야 합니다(「주택법」 제57조의2).

(「주택법 시행령」 제60조의2제1항)

전세를 놓아 잔금을 치르려던 계획이라면 여기서 막힙니다. 실거주 의무가 붙은 주택은 세입자를 들일 수 없습니다.

4. 부적격으로 취소되면 제재가 따라옵니다

무순위는 자격 심사가 느슨할 것 같지만 그렇지 않습니다. 당첨 후 전산 검색과 서류 확인을 거쳐 무주택 여부와 거주지 요건을 따집니다.

부적격으로 판정되면 사업주체가 결과를 통보하고 7일 이상의 소명기간을 줍니다(「주택공급에 관한 규칙」 제52조제3항). 이 기간에 자격이 정당함을 증명하지 못하면 당첨이 취소됩니다.

취소로 끝나지 않습니다. 부적격 당첨으로 취소된 사람은 당첨일부터 일정 기간 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다(같은 규칙 제58조제3항).

가장 흔한 부적격 사유는 세대원의 주택 소유입니다. 같은 주민등록표에 올라 있는 부모님 명의의 집, 배우자가 상속받은 지분, 세대원이 갖고 있는 분양권까지 모두 걸립니다. 신청 전에 세대구성원을 등록하고 주택소유 여부를 조회해 두시는 편이 안전합니다.

5. 동·호수를 고를 수 없습니다

무순위 물량은 남은 집입니다. 저층이거나 향이 나쁘거나, 앞 동에 막혀 있을 수 있습니다. 같은 단지 같은 평형이라도 층별 가격 차이는 작지 않습니다. 공고문에 동·호수가 명시되니 반드시 확인하고, 가능하면 현장을 보고 신청하시기 바랍니다.

시세 차익은 생각보다 단순하지 않습니다

"몇 년 전 분양가 그대로"라는 말은 절반만 맞습니다. 따져볼 것이 몇 가지 더 있습니다.

• 발코니 확장비와 옵션비는 별도입니다. 공고문의 공급금액 옆에 붙는 금액이 수천만원이 되기도 합니다
• 입주가 임박했다면 잔금 시점이 곧 옵니다. 계약금·중도금·잔금이 몇 달 안에 모두 나갈 수 있습니다
• 취득세는 실제 취득가액 기준으로 냅니다. 분양가가 낮아도 세율 구간은 그 가격대의 기준을 따릅니다
• 전매제한이 풀리기 전에는 팔 수 없습니다. 차익이 장부상으로만 존재하는 기간이 수년입니다

그래서 무순위 청약은 "싸게 사는 기회"보다 "당분간 실제로 살 집을 시세보다 낮게 확보하는 수단" 에 가깝습니다. 실거주 계획과 자금 계획이 둘 다 서 있을 때 의미가 있습니다.

신청 전 확인할 것

• 공고 유형이 무순위인지, 임의공급인지, 불법행위 재공급인지
• 해당 지역이 규제지역인지 (재당첨 제한이 걸리는지)
• 세대원 전원이 무주택인지 (분양권·입주권도 주택으로 봅니다)
• 거주지역 요건이 붙어 있는지
• 계약금 금액과 납부 기한, 중도금 대출 가능 여부
• 전매제한 기간과 실거주 의무 유무
• 배정되는 동·호수와 현재 공정

이 일곱 가지를 공고문에서 다 찾을 수 있다면 신청해도 좋습니다. 하나라도 확인이 안 된 채 넣는 것은 권하지 않습니다. 무순위는 통장을 쓰지 않아 잃을 게 없어 보이지만, 규제지역에서는 10년짜리 재당첨 제한이 따라붙는 선택입니다. 청약통장 자체의 관리는 청약통장, 매달 얼마씩 언제까지에서 따로 다뤘습니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양권이나 입주권이 있어도 무주택인가요? 아닙니다. 주택을 소유한 것으로 봅니다. 세대원 중 누군가 분양권을 갖고 있으면 무주택세대구성원이 아니므로 무순위 청약에 신청할 수 없습니다. 다만 주택 소유 판정에는 예외 사유가 여럿 있으므로 애매하면 청약홈의 주택소유확인 메뉴로 미리 조회해 보시는 편이 좋습니다.

Q. 무순위에 당첨됐는데 계약을 포기하면 어떻게 되나요? 규제지역 무순위는 당첨자로 관리되므로, 계약 여부와 관계없이 당첨 사실이 남고 재당첨 제한이 적용됩니다. 비규제지역 무순위는 당첨자로 관리되지 않아 이런 제약이 없습니다. 같은 '줍줍'이라도 지역에 따라 결과가 다릅니다.

Q. 부부가 각각 신청해도 되나요? 무순위는 1인 1주택 기준으로 공급합니다. 부부가 같은 세대라면 둘 다 무주택세대구성원이므로 각자 신청하는 것 자체는 가능한 경우가 있지만, 단지별로 세대당 1건으로 제한하는 공고도 있습니다. 중복 신청이 부적격 사유가 될 수 있으니 공고문의 제한 사항을 반드시 읽어보셔야 합니다.

Q. 미분양 아파트를 사는 것과 무순위 청약은 다른가요? 다릅니다. 미분양은 경쟁이 없어 남은 물량으로 임의공급에 해당하며, 유주택자도 신청할 수 있고 재당첨 제한도 적용되지 않습니다. 무순위는 한 번 경쟁이 붙었던 단지에서 나온 물량이라 조건이 더 엄격합니다.

Q. 무순위 공고는 어디서 보나요? 청약홈의 청약캘린더와 분양정보 메뉴에서 확인할 수 있습니다. 관심 지역을 등록해 두면 알림을 받을 수 있는 청약알리미 기능도 있습니다. 공고가 짧게 뜨고 접수 기간도 하루인 경우가 많아, 알림을 걸어두지 않으면 놓치기 쉽습니다.

이 글은 공개된 법령과 공공데이터를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 개별 청약에 대한 법률·금융 자문이 아닙니다. 자격 요건과 규제 적용 여부는 단지마다 다르므로, 신청 전에 해당 단지의 입주자모집공고문과 청약홈(applyhome.co.kr)에서 반드시 확인하시기 바랍니다.