상속·증여 주택의 주택 수 계산

세목마다 세는 법이 다릅니다

상속·증여 주택의 주택 수 계산

요약 상속받은 집이 주택 수에 들어가는지는 세목마다 답이 다릅니다. 양도세에서는 기간 제한 없이 주택 수에서 빼주는 특례가 있고, 종부세와 취득세에서는 상속개시일부터 5년이라는 기간이 붙습니다. 지분으로 물려받았다면 지분이 가장 큰 사람이 소유자로 판정되는 구조입니다. 증여는 다릅니다. 증여받은 집을 10년 안에 팔면 취득가액이 증여한 사람 기준으로 돌아갑니다.

부모님이 살던 집을 물려받았습니다. 팔 생각은 없고, 형제들과 지분을 나눠 가진 상태입니다. 그런데 내가 살고 있는 내 집을 정리하려고 보니 걱정이 생깁니다. 나는 이제 2주택자인가?

여기서 많은 분들이 한 번에 답을 찾으려 하십니다. 그런데 그런 답은 없습니다. 양도세가 세는 방법, 종합부동산세가 세는 방법, 취득세가 세는 방법이 각각 따로 규정되어 있기 때문입니다. 어떤 세금 이야기를 하는지 먼저 정하지 않으면 대화가 계속 어긋납니다.

하나씩 나눠서 보겠습니다.

먼저 전체 그림

세 줄이 전부 다릅니다. 이 표 하나만 기억해두셔도 혼란은 크게 줄어듭니다.

양도소득세 — 기간 제한이 없습니다

「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 이렇게 정합니다. 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 각각 1채씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 국내에 1채만 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.

여기에는 종부세나 취득세 같은 5년 제한이 붙어 있지 않습니다. 상속받은 지 10년이 지났더라도 요건만 맞으면 적용됩니다. 다만 조건이 몇 가지 있습니다.

• 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택이어야 합니다. 상속을 받은 뒤에 새로 산 집은 해당하지 않습니다
• 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택은 일반주택에서 제외됩니다
• 피상속인이 2채 이상을 남겼다면, 정해진 순위에 따른 1채만 상속주택으로 봅니다

피상속인이 여러 채를 남긴 경우의 순위는 같은 항에 있습니다.

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 소유기간이 같다면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 소유·거주기간이 모두 같다면 피상속인이 상속개시 당시 거주하던 1주택
4. 거주한 사실이 없고 소유기간도 같다면 기준시가가 가장 높은 1주택

그리고 주의할 점이 하나 있습니다. 특례는 일반주택을 팔 때 적용됩니다. 상속주택 자체를 먼저 파는 경우에는 이 규정이 아니라 일반 원칙에 따라 판단합니다.

1세대 1주택 비과세 자체의 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년, 실지거래가액 12억원 초과분은 과세)은 양도소득세 신고 절차에 정리해두었습니다.

지분으로 물려받았다면

형제가 여럿이면 한 채를 지분으로 나눠 갖는 경우가 많습니다. 이때는 공동상속주택 규정이 따로 적용됩니다.

「소득세법 시행령」 제155조 제3항은 공동상속주택은 그 거주자의 주택으로 보지 않는다고 정합니다. 다만 예외가 있습니다. 상속지분이 가장 큰 상속인은 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.

지분이 가장 큰 사람이 두 명 이상이면 다음 순서로 정합니다.

1. 해당 주택에 거주하는 사람
2. 최연장자

즉 형제 셋이 3분의 1씩 나눠 가졌다면 세 사람 모두 지분이 같으므로, 그 집에 사는 사람이 있으면 그 사람이, 없으면 가장 나이가 많은 사람이 소유자로 판정됩니다. 나머지 두 사람에게는 그 집이 주택 수에 들어가지 않습니다.

취득세에도 거의 같은 구조의 규정이 있습니다(「지방세법 시행령」 제28조의4 제5항). 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보고, 동률이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 나이가 가장 많은 사람 순입니다.

이 구조 때문에 지분을 얼마로 나누느냐가 세금 판정을 바꿉니다. 상속재산 분할 협의를 할 때 한 번 짚어볼 만한 부분입니다. 다만 지분을 조정하는 것 자체가 다른 세금 문제를 만들 수 있으므로, 협의 전에 상의하시는 편이 낫습니다.

종합부동산세 — 세 가지 중 하나만 맞으면 됩니다

종부세에서는 상속으로 취득한 주택이 다음 셋 중 하나에 해당하면 주택 수에서 빼줍니다(「종합부동산세법 시행령」 제4조의3 제3항 제3호 나목).

1. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택
2. 지분율이 40% 이하인 주택
3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 주택

2번과 3번에는 기간 제한이 없습니다. 소수지분이거나 지분 가액이 작으면 5년이 지나도 계속 주택 수에서 빠집니다.

또 「종합부동산세법」 제8조 제4항 제3호는 1주택과 상속주택을 함께 소유한 경우 1세대 1주택자로 본다고 정하고 있어, 12억원 공제와 연령·보유기간 세액공제를 받을 수 있습니다. 다만 이 특례를 적용받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청해야 합니다(같은 조 제5항). 최초 신청 이후 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됩니다.

12월 고지서를 받고 나서 신청하려 하면 그 해는 늦습니다. 상속이 있었던 해에는 9월 일정을 미리 적어두시는 편이 좋습니다.

취득세 — 5년, 그리고 상속 자체의 세율

취득세에서는 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것을 주택 수에서 제외합니다(「지방세법 시행령」 제28조의4 제6항 제3호). 종부세와 달리 지분율이나 가액 기준은 없고, 오직 5년입니다.

상속 자체에 붙는 취득세율도 따로 있습니다.

1가구 1주택 상속의 0.8%는 「지방세법」 제15조 제1항 제2호 가목이 정한 세율 특례로, 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 값입니다.

신고·납부 기한도 다릅니다(제20조 제1항).

• 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월)
• 증여 등 무상취득: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월
• 그 밖의 유상취득: 취득일부터 60일

상속세와 증여세 자체의 기한

주택 수 계산과는 별개로, 상속세·증여세 신고도 기한이 있습니다.

기한 내에 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 받습니다(제69조). 세율은 상속세와 증여세가 같은 표를 씁니다.

증여재산공제는 증여자와의 관계에 따라 달라집니다(제53조). 배우자 6억원, 직계존속 5천만원(미성년자가 직계존속에게 받으면 2천만원), 직계비속 5천만원, 그 밖의 4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척 1천만원입니다. 이 한도는 증여받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합산해 따집니다.

상속세에는 일괄공제 5억원(제21조)과 배우자 상속공제(실제 상속받은 금액이 없거나 5억원 미만이면 5억원, 한도는 법정상속분과 30억원 중 작은 금액, 제19조)가 있습니다. 이 부분은 재산 구성에 따라 계산이 크게 달라지므로, 실제 사안에서는 반드시 확인받으셔야 합니다.

증여 후 양도 — 10년의 이월과세

여기가 가장 자주 걸리는 지점입니다.

「소득세법」 제97조의2 제1항은 이렇게 정합니다. 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 양도일부터 소급해 10년 이내에 양도하는 경우, 양도차익을 계산할 때 취득가액을 증여한 사람이 그 자산을 취득한 당시의 가액으로 한다.

무슨 뜻인지 예로 보면 이렇습니다. 어머니가 3억원에 산 집이 지금 9억원이 되었고, 이를 자녀에게 증여했다가 자녀가 9억 5천만원에 팔았다고 해봅시다.

• 이월과세가 없다면: 9억 5천만 − 9억 = 양도차익 5천만원
• 이월과세가 적용되면: 9억 5천만 − 3억 = 양도차익 6억 5천만원

차이가 큽니다. 다만 몇 가지 보완 규정이 함께 있습니다.

• 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 필요경비에 산입합니다(같은 항 제3호)
• 증여한 사람이 지출한 자본적 지출액도 필요경비에 포함됩니다(제2호)
• 장기보유 특별공제의 보유기간은 증여한 사람이 취득한 날부터 기산합니다(제95조 제4항)
• 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 경우보다 적으면 적용하지 않습니다(제97조의2 제2항 제3호)
• 이월과세를 적용하면 오히려 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우에도 적용하지 않습니다(같은 항 제2호)

기간에 대한 주의사항이 있습니다. 이 기간은 원래 5년이었다가 10년으로 늘어났고, 개정법 부칙에 따라 2023년 1월 1일 이후 증여받은 자산부터 10년이 적용됩니다. 그 전에 증여받은 자산은 종전의 5년 규정을 따릅니다. 본인 사안이 어느 쪽인지는 증여 시점을 기준으로 확인하셔야 합니다.

배우자·직계존비속이 아닌 특수관계인에게 증여한 뒤 그 사람이 10년 이내에 다시 판 경우에는 다른 규정이 적용됩니다. 세 부담이 줄어든 것으로 계산되면 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다(제101조 제2항). 이때는 당초 증여에 대한 증여세를 부과하지 않습니다.

정리하면

1. 상속주택의 주택 수 판정은 양도세·종부세·취득세가 각각 다릅니다
2. 양도세 상속주택 특례에는 기간 제한이 없고, 종부세와 취득세는 5년이 기준입니다
3. 지분으로 받았다면 지분이 가장 큰 사람이 소유자로 판정되고, 동률이면 거주자·최연장자 순입니다
4. 종부세 특례는 9월 16~30일에 신청해야 합니다
5. 증여받은 집은 10년(2023년 이후 증여분) 안에 팔면 취득가액이 증여자 기준으로 돌아갑니다

상속과 증여는 금액이 크고 되돌리기 어렵습니다. 특히 상속재산 분할 협의와 지분 비율은 한 번 정하면 바꾸기가 쉽지 않으므로, 협의를 마치기 전에 세무 전문가에게 확인받으시는 편이 훨씬 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속받은 집을 먼저 팔면 비과세가 되나요? 상속주택 특례는 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정입니다. 상속주택 자체를 양도하는 경우에는 특례가 아니라 일반 원칙으로 판단하며, 취득시기는 피상속인이 취득한 날을 기준으로 보는 규정도 있습니다(「소득세법」 제104조 제2항 제1호). 순서를 정하기 전에 확인이 필요합니다.

Q. 상속등기를 하지 않으면 주택 수에 안 들어가나요? 그렇지 않습니다. 재산세는 상속등기가 되지 않고 사실상 소유자 신고도 없으면 주된 상속자를 납세의무자로 봅니다(「지방세법」 제107조 제2항 제2호). 등기를 미룬다고 세금 문제가 사라지지는 않습니다.

Q. 부모님이 돌아가신 뒤 형제끼리 지분을 다시 나누면 증여인가요? 상속세 과세표준 신고기한까지 협의분할로 당초 상속분을 초과해 취득한 경우에는 증여세를 부과하지 않습니다(「상속세 및 증여세법」 제4조 제3항). 다만 신고기한이 지난 뒤의 재분할은 취급이 달라질 수 있으므로 기한을 확인하세요.

Q. 증여를 취소하고 돌려주면 없던 일이 되나요? 현금이 아닌 증여재산을 증여세 신고기한 안에 돌려주면 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 신고기한이 지난 뒤 3개월 이내에 반환하는 경우에는 그 반환분에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다(같은 법 제4조 제4항). 다만 취득세는 별개로 처리될 수 있습니다.

Q. 상속으로 받은 집에도 종부세 합산배제 신고를 해야 하나요? 주택 수에서 제외받거나 1세대 1주택자 특례를 적용받으려면 9월 16일부터 30일 사이에 관할 세무서에 서류를 제출해야 합니다(「종합부동산세법 시행령」 제4조의3 제4항). 처음 제출한 다음 해부터는 내용에 변동이 없으면 제출하지 않아도 됩니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 세무 자문이 아니며, 개별 사안은 세무 전문가나 관할 세무서에 확인하세요. 상속과 증여는 개인별 재산 구성과 가족 관계에 따라 결과가 크게 달라집니다.