청약 당첨 후 일정표

발표일부터 입주까지 무엇을 언제 하나

청약 당첨 후 일정표

요약 당첨자 발표 후 곧바로 계약하는 것이 아닙니다. 선정사실 공고일부터 11일이 지난 뒤, 3일 이상의 기간을 정해 계약을 체결합니다. 그 사이에 서류를 준비하고 계약금을 마련해야 합니다. 이후 중도금은 공정에 따라 여러 번 나눠 내고, 잔금은 사용검사 이후에 냅니다. 입주 뒤에도 취득세 신고와 소유권이전등기가 각각 60일 시한으로 남습니다.

당첨 문자를 받은 다음 날, 대부분의 사람이 같은 질문을 합니다. "그래서 돈이 언제 얼마나 나가나요?"

분양 계약은 한 번에 끝나는 거래가 아닙니다. 계약금을 내고, 공사가 진행되는 2~3년 동안 중도금을 나눠 내고, 완공 후 잔금을 치르고, 그러고 나서야 열쇠를 받습니다. 각 단계마다 기한이 있고, 놓치면 연체료가 붙거나 계약이 해제될 수 있습니다.

다행히 상당 부분이 법령에 정해져 있습니다. 사업주체가 마음대로 당길 수도, 미룰 수도 없는 최소 기간들이 있다는 뜻입니다. 그 뼈대를 알고 나면 단지별 공고문이 훨씬 잘 읽힙니다. 언제 무엇을 해야 하는지 순서대로 짚어보겠습니다.

전체 흐름 한눈에

1단계. 당첨자 발표

사업주체는 입주자와 예비입주자를 선정하면 지체 없이 그 사실을 자기 인터넷 홈페이지에 공고하고, 신청자가 청약홈에서 개별 확인할 수 있게 해야 합니다(「주택공급에 관한 규칙」 제25조제4항). 요청하면 문자메시지로도 알려줍니다.

문자를 못 받았다고 낙첨이라 단정하지 마세요. 청약홈에서 직접 조회하는 것이 정확합니다.

예비입주자로 뽑혔다면

당첨은 아니지만 순번을 받은 상태입니다. 사업주체는 일반공급 대상 주택수의 500% 이상을 예비입주자로 선정해야 합니다(같은 규칙 제26조제1항). 특별공급도 마찬가지입니다(제26조의2제1항).

예비입주자 현황은 최초 공급계약 체결일부터 180일까지 공개되며, 그 기간이 끝난 다음 날 예비입주자 지위가 소멸합니다(제26조제4항·제9항). 다시 말해 6개월 가까이 기회가 열려 있습니다.

앞 순번이 계약을 포기하면 순번대로 연락이 옵니다. 이때 동·호수 배정 추첨에 참가할 의사를 밝혀야 합니다. 참가하지 않으면 넘어갑니다. 또 예비입주자가 그 사이 다른 주택에 당첨되면 예비입주자로서 공급받을 수 없습니다(제26조제6항).

2단계. 계약일은 언제 잡히나

여기가 가장 자주 오해되는 부분입니다.

「주택공급에 관한 규칙」 제59조제2항은 이렇게 정합니다.

공급계약은 입주자 및 예비입주자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정하여 해당 기간 동안에 체결하여야 한다.

즉 발표 다음 날 계약하는 일은 없습니다. 최소 11일은 준비할 시간이 주어집니다. 이 기간에 사업주체는 전산 검색으로 무주택 여부와 세대 구성을 확인하고, 당첨자는 서류와 자금을 준비합니다.

계약 기간은 보통 사흘입니다. 그 안에 견본주택이나 지정 장소에 가서 계약서를 씁니다. 정당한 당첨자가 이 기간에 계약하지 않으면 그 물량은 예비입주자에게 넘어갑니다.

부적격 통보를 받았다면

전산 검색 결과 자격이나 순위가 다르다고 판정되면 사업주체가 결과를 통보하고 7일 이상의 소명기간을 줍니다(같은 규칙 제52조제3항). 이 기간에 주택 소유 여부, 세대주·세대원, 거주지를 증명하는 서류를 내면 자격이 정당한지 다시 확인합니다.

소명하지 못하면 당첨이 취소되고, 지역에 따라 수도권 1년·수도권 외 6개월(투기과열지구와 청약과열지역은 1년)·위축지역 3개월 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다(제58조제3항).

3단계. 계약금

계약 체결 시 냅니다. 법이 정한 상한은 주택가격의 20% 이내입니다(같은 규칙 제60조제2항). 실제로는 10% 또는 20%로 공고하는 경우가 많고, 1차·2차로 나누기도 합니다.

참고로 1순위로 신청한 사람에게는 청약금을 따로 받을 수 없습니다(제60조제5항).

계약금은 대출이 거의 나오지 않는 구간입니다. 중도금은 집단대출로 해결하더라도 계약금은 현금이어야 합니다. 당첨 전에 이 금액을 확보해 두는 것이 사실상 청약 준비의 핵심입니다.

4단계. 중도금

가장 긴 구간입니다. 규칙 제60조제4항제3호가 납부 시기를 정합니다.

• 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 받습니다
• 전체 공사비(부지매입비 제외)의 50% 이상이 투입된 시점을 기준으로, 그 전후로 각 2회 이상 나눠서 받습니다(중도금이 분양가의 30% 이하면 1회 이상)
• 기준시점 이전에는 중도금의 50%를 초과해 받을 수 없습니다
• 중도금 총액은 주택가격의 60% 이내(계약금을 10% 이내로 받았다면 70% 이내)

실무에서는 보통 4~6회로 나뉘어 4~6개월 간격으로 청구됩니다. 2~3년에 걸쳐 진행되는 셈입니다.

사업주체(국가·지자체·LH·지방공사 제외)가 공정 기준을 넘긴 뒤 첫 중도금을 받으려면, 감리자로부터 건축공정확인서를 받아 시·군·구청에 제출하고 그 사본을 붙여 납부를 통지해야 합니다(제60조제6항). 공정과 무관하게 돈부터 걷지 못하게 한 장치입니다.

중도금 대출

대부분 시행사가 은행과 협약을 맺은 집단대출로 처리합니다. 계약자는 지정된 기간에 대출을 신청하고, 이자는 후취로 내거나 무이자·이자후불제로 조건이 붙습니다.

대출이 안 되면 자기 돈으로 내야 합니다. 소득이나 기존 부채 때문에 한도가 안 나오는 경우가 있으니, 계약 전에 은행에 미리 확인해 두시는 편이 안전합니다.

중도금과 잔금을 기한 내 내지 못하면 연체료가 붙습니다. 요율은 계약 시 정한 금융기관 연체금리 범위 안에서 정해집니다(제61조제1항).

돈이 나가는 순서를 그림으로 보면

법이 정한 상한 안에서 흔히 쓰이는 구성을 예로 들면 이렇습니다. 실제 비율은 단지마다 다르므로 반드시 공고문을 확인하셔야 합니다.

핵심은 첫 관문이 가장 현금 집약적이라는 점입니다. 중도금은 시간이 벌어주고 대출도 붙지만, 계약금은 며칠 안에 현금으로 움직여야 합니다.

5단계. 사전점검과 잔금

입주 한두 달 전에 사전점검일이 잡힙니다. 완성된 집을 직접 보고 하자를 적어내는 자리입니다. 여기서 지적한 사항은 입주 전에 보수하는 것이 원칙입니다. 하자 처리 절차는 하자 보수 청구 쪽에서 따로 다뤘습니다.

잔금은 사용검사일 이후에 냅니다(제60조제4항제4호). 다만 동별 사용검사나 임시 사용승인을 받아 먼저 입주하는 경우에는, 전체입주금의 10%를 뺀 잔금을 입주일에 내고 나머지 10%는 사용검사일 이후에 낼 수 있습니다.

반대로 사업주체가 공고한 입주예정일까지 입주시키지 못하면, 그때까지 낸 입주금에 연체료율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 잔금에서 빼줘야 합니다(제61조제2항).

입주 지정기간은 보통 한 달 남짓입니다. 이 기간 안에 잔금을 치르고 열쇠를 받는 것이 기본이고, 늦어지면 잔금 연체료와 관리비가 함께 쌓입니다. 잔금 대출은 완공된 주택을 담보로 잡는 주택담보대출로 바뀌므로, 소득과 기존 대출을 기준으로 한도를 다시 심사받습니다. 중도금 대출이 나왔다고 잔금 대출이 자동으로 나오는 것이 아닙니다. 입주 시점의 규제와 금리에 따라 한도가 줄어드는 일이 드물지 않으니, 입주 6개월 전쯤 한 번 점검해 두시기 바랍니다.

6단계. 입주 후 60일씩 두 가지

입주했다고 끝이 아닙니다. 기한이 정해진 일이 두 개 남습니다.

둘 다 실무에서는 법무사가 한꺼번에 처리하는 경우가 많지만, 의무는 계약자 본인에게 있습니다. 기한을 넘기면 가산세나 과태료가 따라옵니다.

등기가 끝나면 등기부등본을 한 번 떼어 확인해 보시기 바랍니다. 근저당 설정과 소유자 표시가 생각과 다른 경우가 가끔 있습니다. 읽는 법은 등기부등본 보는 법에 정리해 두었습니다.

전매제한과 실거주 의무

분양권 상태에서 팔 생각이 있다면 전매제한 기간을 확인하셔야 합니다. 기간은 입주자로 선정된 날부터 기산하며, 그 기간 안에 소유권이전등기를 마치면 그때 제한이 끝난 것으로 봅니다(「주택법 시행령」 별표 3 제1호).

분양가상한제 적용주택이라면 실거주 의무도 있습니다. 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주해야 하고, 분양가와 인근 시세의 비율에 따라 2~5년간 계속 거주해야 합니다(「주택법」 제57조의2, 같은 법 시행령 제60조의2).

공급계약서에는 입주예정일, 실제 입주 가능한 날의 통보에 관한 사항, 계약자별 전매행위 제한기간이 반드시 적히게 되어 있습니다(「주택공급에 관한 규칙」 제59조제3항). 계약서를 받으면 이 세 가지부터 찾아 읽어보세요.

자주 묻는 질문

Q. 계약 기간에 도저히 갈 수 없으면 어떻게 하나요? 대리인을 보낼 수 있습니다. 계약자의 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장, 대리인 신분증이 필요하며, 사업주체마다 요구 서류가 조금씩 다릅니다. 계약 기간을 놓치면 물량이 예비입주자에게 넘어가므로, 일정이 어렵다면 미리 사업주체에 연락해 확인하시는 것이 좋습니다.

Q. 당첨을 포기하면 불이익이 있나요? 계약하지 않아도 당첨 사실은 남습니다. 청약통장은 이미 사용된 것으로 처리되고, 규제지역이나 분양가상한제 주택이었다면 재당첨 제한도 그대로 적용됩니다. 포기가 '없던 일'이 되지는 않습니다.

Q. 중도금 대출 이자는 누가 내나요? 단지마다 다릅니다. 계약자가 매달 내는 곳도 있고, 시행사가 부담하는 무이자 조건도 있으며, 입주 시점에 몰아서 정산하는 이자후불제도 있습니다. 무이자라도 분양가에 이미 반영돼 있을 수 있으니 조건을 그대로 읽어보시는 편이 낫습니다.

Q. 입주 지정기간이 지나서 입주하면 어떻게 되나요? 잔금에 연체료가 붙고, 관리비 부담 시점도 입주 지정기간 종료일부터 시작되는 것이 보통입니다. 사정이 있다면 미리 시행사·관리사무소와 협의하시는 편이 낫습니다.

Q. 분양권을 사고파는 것도 실거래가로 신고되나요? 됩니다. 분양권 거래도 부동산 거래신고 대상이라 계약일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 다만 공개 시점에는 시차가 있으므로 실거래가 시차를 감안하고 보셔야 합니다.

이 글은 공개된 법령을 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 개별 계약에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 실제 납부 일정과 금액은 단지별 입주자모집공고문과 공급계약서에 따르므로, 계약 전 해당 서류를 직접 확인하시기 바랍니다.