재산세와 종합부동산세

6월 1일 하루로 갈리는 보유세

재산세와 종합부동산세

요약 재산세와 종합부동산세는 둘 다 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과됩니다. 잔금일이 하루 차이로 갈리면 그 해 보유세를 누가 내는지가 통째로 바뀝니다. 재산세는 7월과 9월에 나눠 내고, 종부세는 12월에 한 번 냅니다. 두 세금 모두 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다.

집을 사고 몇 달 뒤, 생각지 못한 고지서가 옵니다. 7월에 한 장, 9월에 또 한 장. 11월에 안내문이 오고 12월에 한 장이 더 오는 경우도 있습니다. 보유세입니다.

많은 분들이 "내가 1년 중 몇 달 가지고 있었으니 그만큼만 내겠지"라고 생각하십니다. 그렇지 않습니다. 보유세에는 일할 계산이 없습니다. 6월 1일 현재 소유자가 그 해 세금을 전부 냅니다. 6월 2일에 산 사람은 그 해 재산세를 한 푼도 내지 않고, 5월 31일에 판 사람도 마찬가지입니다.

숫자가 만들어지는 과정 자체는 정해진 순서가 있습니다. 공시가격에서 출발해 과세표준을 만들고, 구간별 세율을 곱하고, 공제를 뺍니다. 하나씩 보겠습니다.

과세기준일은 6월 1일 하나입니다

「지방세법」 제114조는 재산세의 과세기준일을 매년 6월 1일로 정하고 있습니다. 종합부동산세도 「종합부동산세법」 제3조에서 재산세의 과세기준일을 그대로 따르도록 하고 있어, 두 세금의 기준일은 같습니다.

기준이 되는 것은 사실상 소유입니다(「지방세법」 제107조 제1항). 등기가 아직 안 넘어갔더라도 잔금을 치러 사실상 소유권이 이전됐다면 매수인이 납세의무자가 됩니다.

잔금일이 5월 말과 6월 초 사이에 걸쳐 있다면, 계약할 때 이 부분을 한 번 짚고 넘어가시는 편이 좋습니다. 하루 차이로 한 해치 보유세의 귀속이 통째로 바뀝니다.

공유 부동산이면 각 지분권자가 자기 지분에 해당하는 부분에 대해 납세의무를 집니다(같은 조 제1항 제1호). 지분 표시가 없으면 균등한 것으로 봅니다.

재산세는 7월과 9월에 나눠 냅니다

납기는 「지방세법」 제115조에 정해져 있습니다.

주택은 두 번에 나눠 내지만, 그 해 부과할 세액이 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 고지서는 납기 개시 5일 전까지 발급됩니다(제116조 제2항).

납부세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부를 신청할 수 있고(제118조), 1천만원을 초과하면 관할 구역 내 부동산으로 물납을 신청할 수 있습니다(제117조).

공시가격에서 과세표준까지

재산세 과세표준은 시가표준액(주택은 공시가격)에 공정시장가액비율을 곱해 만듭니다(제110조). 비율은 「지방세법 시행령」 제109조가 정합니다.

1세대 1주택에 적용되는 43~45%는 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에 한정해 규정된 비율입니다. 이 비율은 매년 시행령 개정으로 정해져 왔으므로, 다음 해 기준은 그때 다시 확인하셔야 합니다.

한 가지 더 있습니다. 2023년부터 주택에는 과세표준상한제가 적용됩니다(제110조 제3항). 직전 연도 과세표준 상당액에 상한율을 더한 금액을 넘지 못하게 하는 장치로, 상한율은 시행령 제109조의2에서 5%로 정하고 있습니다. 공시가격이 크게 뛰어도 과세표준이 한꺼번에 튀지 않도록 막는 역할을 합니다.

공시가격 자체가 무엇인지는 호가·실거래가·공시가격 — 집값이 세 개인 이유에서 따로 다뤘습니다.

주택 재산세 세율

표준세율은 「지방세법」 제111조 제1항 제3호에 있습니다.

오른쪽 특례세율은 「지방세법」 제111조의2가 정한 것으로, 시가표준액 9억원 이하인 1세대 1주택에만 적용됩니다. 다만 이 조문은 부칙에 따라 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에 한정하여 유효하다고 되어 있습니다. 2026년분(과세기준일 2026년 6월 1일)에는 적용되지만, 그 이후는 법 개정 여부에 달려 있습니다.

지방자치단체장은 조례로 표준세율을 50% 범위에서 가감할 수 있습니다(제111조 제3항). 다만 가감한 세율이 적용된 세액이 특례세율보다 적으면 특례세율은 적용하지 않습니다.

계산 예시 — 공시가격 5억원인 1세대 1주택

1. 공정시장가액비율 44% → 과세표준 2억 2천만원
2. 특례세율 구간(1억5천만~3억) → 12만원 + (7천만원 × 0.2%) = 26만원

여기서 끝이 아닙니다. 고지서에는 몇 가지가 더 붙습니다.

• 지방교육세: 재산세액(도시지역분 제외)의 20%(제151조 제1항 제6호)
• 재산세 도시지역분: 도시지역 안의 부동산이라면 과세표준의 0.14%를 더해 부과할 수 있고, 조례로 0.23%를 넘지 않는 범위에서 달리 정할 수 있습니다(제112조)
• 지역자원시설세가 함께 고지되는 경우도 있습니다

위 예시라면 지방교육세가 5만 2천원, 도시지역분이 30만 8천원 더해집니다. 본세보다 부가되는 세금이 더 클 수도 있다는 점은 미리 알고 계시는 게 좋습니다.

종합부동산세는 그 위에 얹힙니다

종부세는 재산세를 대체하는 세금이 아니라 재산세를 낸 위에 추가로 붙는 국세입니다. 주택분은 전국의 주택 공시가격을 사람별로 합산해 계산합니다.

과세표준은 이렇게 만듭니다(「종합부동산세법」 제8조).

(사람별 주택 공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%

공제금액은 다음과 같습니다.

주택분 공정시장가액비율은 「종합부동산세법 시행령」 제2조의4에서 60%로 정하고 있습니다. 법률상 60~100% 범위에서 시행령으로 정하게 되어 있어, 시행령이 바뀌면 함께 바뀝니다.

여기서 말하는 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택 1채를 소유한 거주자를 말합니다(시행령 제2조의3 제1항). 부부가 반씩 나눠 가진 집은 원칙적으로 여기 해당하지 않고, 별도의 신청 절차를 거쳐야 합니다. 이 부분은 공동명의, 세목마다 방향이 다릅니다에서 따로 다뤘습니다.

종부세 세율

「종합부동산세법」 제9조 제1항의 표입니다.

12억원 구간부터 두 열이 벌어집니다. 그 아래 구간은 주택 수와 관계없이 같습니다.

계산 예시 — 공시가격 15억원인 1세대 1주택

1. 15억 − 12억 = 3억원
2. 3억 × 60% = 과세표준 1억 8천만원
3. 3억원 이하 구간 0.5% → 90만원

이 금액이 최종 세액은 아닙니다. 같은 주택에 이미 부과된 재산세 상당액을 공제하고(제9조 제3항), 1세대 1주택자라면 아래 세액공제를 뺍니다.

1세대 1주택자의 세액공제

두 공제는 합계 80% 범위에서 중복 적용됩니다(제9조 제5항). 예를 들어 만 70세이면서 15년 이상 보유했다면 40% + 50% = 90%가 아니라 80%까지만 공제됩니다.

여기에 세부담의 상한도 있습니다. 재산세와 종부세를 합한 총세액 상당액이 직전 연도의 150%를 넘으면 초과분은 없는 것으로 봅니다(제10조).

마지막으로 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 부과됩니다(「농어촌특별세법」 제5조 제1항 제8호).

재산세와 종부세, 한눈에

종부세 납부와 신청 기한

종부세는 관할 세무서장이 세액을 결정해 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수합니다(제16조 제1항). 고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급됩니다. 고지 내용과 다르게 신고납부를 택할 수도 있고, 이 경우에도 같은 기간에 신고합니다(같은 조 제3항).

납부할 세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있습니다(제20조).

한 가지 놓치기 쉬운 것이 있습니다. 합산배제 신고와 각종 과세특례 신청은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다(제8조 제3항·제5항, 제10조의2 제2항). 12월 고지서를 받고 나서 신청하려 하면 늦습니다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 특례를 적용받으려면 이 기간에 관할 세무서에 신청해야 합니다.

일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 납부유예를 신청할 수도 있습니다. 과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 직전 과세기간 총급여 7천만원 이하(또는 종합소득금액 6천만원 이하)이며, 해당 연도 주택분 종부세액이 100만원을 초과하는 경우입니다(제20조의2). 납부기한 만료 3일 전까지 담보를 제공해 신청합니다. 재산세에도 비슷한 제도가 있습니다(「지방세법」 제118조의2).

정리하면

1. 6월 1일 현재 소유자가 그 해 보유세를 전부 부담합니다
2. 재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율로 과세표준을 만들고, 구간별 세율을 곱합니다
3. 고지서에는 지방교육세, 도시지역분이 함께 붙습니다
4. 종부세는 사람별로 합산해 9억원(1세대 1주택 12억원)을 뺀 뒤 계산합니다
5. 특례가 필요하면 9월 16~30일에 신청해야 합니다

보유세는 계산 구조는 복잡하지만 기준일 하나는 단순합니다. 매매 일정을 잡을 때 6월 1일을 한 번 떠올려보시면, 예상 못 한 고지서를 받는 일은 줄어듭니다.

자주 묻는 질문

Q. 6월 1일에 잔금을 치르면 누가 재산세를 내나요? 6월 1일 현재 사실상 소유자가 납세의무자이므로, 그날 잔금을 치러 소유권이 넘어왔다면 매수인이 냅니다. 6월 2일 잔금이면 매도인이 냅니다. 잔금일이 이 경계에 걸려 있다면 계약서에 부담 주체를 적어두는 경우가 많습니다.

Q. 재산세 고지서를 잃어버렸는데 어떻게 내나요? 위택스(wetax.go.kr)나 관할 시·군·구청에서 조회해 납부할 수 있습니다. 고지서가 오지 않았다고 해서 납부의무가 사라지지는 않으므로, 7월과 9월 납기에 한 번씩 확인해보시는 편이 안전합니다.

Q. 공시가격이 9억원이면 종부세를 내나요? 1세대 1주택자라면 12억원을 공제하므로 과세표준이 0이 되어 주택분 종부세는 나오지 않습니다. 다만 1세대 1주택자 판정은 세대 기준이고, 다른 주택의 부속토지 소유 여부 등도 따지므로 단정하기 어렵습니다. 고지 내용이 예상과 다르면 관할 세무서에 문의하세요.

Q. 종부세 고지서 금액이 틀린 것 같으면 어떻게 하나요? 고지 대신 신고납부를 선택해 12월 1~15일에 직접 신고할 수 있습니다(「종합부동산세법」 제16조 제3항). 이미 납부한 뒤라면 경정청구나 불복 절차가 있으니, 금액이 크다면 관할 세무서나 세무 전문가와 먼저 상의하시는 편이 낫습니다.

Q. 오피스텔도 재산세와 종부세 대상인가요? 건축물대장상 업무시설인 오피스텔은 원칙적으로 건축물로 과세되지만, 주거용으로 사용하는 사실이 확인되면 주택으로 과세될 수 있습니다. 주택으로 과세되면 종부세 주택 수에도 영향을 줍니다. 판단이 갈리는 영역이라 관할 지자체에 확인하시는 것이 확실합니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 세무 자문이 아니며, 개별 사안은 세무 전문가나 관할 세무서에 확인하세요. 세율과 공정시장가액비율은 개정이 잦으므로 반드시 최신 기준을 확인하시기 바랍니다. 재산세는 관할 시·군·구, 종합부동산세는 관할 세무서가 담당합니다.