공동명의, 세목마다 방향이 다릅니다

종부세·양도세·취득세

공동명의, 세목마다 방향이 다릅니다

요약 공동명의가 항상 유리하지도, 항상 불리하지도 않습니다. 세목마다 방향이 다릅니다. 취득세는 명의를 나눠도 총액이 달라지지 않고, 재산세의 1세대 1주택 판단은 세대 기준이라 그대로이며, 종부세와 양도세에서는 계산 구조가 실제로 달라집니다. 그리고 이미 단독명의인 집을 공동명의로 바꾸는 것은 그 자체가 하나의 거래입니다.

집을 사기로 하고 계약서를 쓰기 직전, 한 번쯤 나오는 이야기가 있습니다. "공동명의로 할까?"

인터넷에는 "부부 공동명의가 절세다"라는 말이 많습니다. 반대로 "요즘은 단독명의가 낫다"는 말도 있습니다. 둘 다 어느 정도 사실이고, 둘 다 조건 없이는 성립하지 않습니다. 세목이 네 개인데, 네 개가 각각 다른 논리로 움직이기 때문입니다.

이 글은 어느 쪽이 유리하다고 말하지 않습니다. 세목별로 무엇이 달라지고 무엇이 그대로인지, 그리고 무엇을 보고 판단해야 하는지만 정리합니다. 실제 판단은 공시가격, 나이, 보유기간, 앞으로의 계획에 따라 달라지고, 이건 개인마다 다릅니다.

먼저 전체 그림

이제 하나씩 보겠습니다.

취득세 — 나눠도 총액은 같습니다

집을 살 때 내는 취득세는 「지방세법」 제11조 제1항 제8호가 정합니다.

여기서 중요한 문장이 하나 있습니다. 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액은 전체 주택의 취득당시가액으로 환산해 세율을 정합니다(같은 호 후단). 8억원짜리 집을 부부가 반씩 사더라도 각자 4억원 구간(1%)이 적용되는 것이 아니라, 8억원 구간의 세율이 각자의 지분에 적용됩니다.

다주택 중과세율 판단도 마찬가지입니다. 중과 여부는 1세대의 주택 수로 따지고(제13조의2), 1세대 안에서 세대원이 공동으로 소유하는 1채는 1주택으로 봅니다(같은 법 시행령 제28조의4 제4항).

정리하면, 취득 단계에서 명의를 나누는 것으로는 취득세가 줄지 않습니다. 이건 유불리가 아니라 계산 구조의 문제입니다.

재산세 — 특례 판단은 세대 기준입니다

재산세는 공유재산이면 각 지분권자가 자기 지분에 해당하는 부분에 대해 납세의무를 집니다(「지방세법」 제107조 제1항 제1호). 고지서가 두 장으로 나뉘어 옵니다.

다만 1세대 1주택 특례세율(제111조의2)과 낮은 공정시장가액비율(시행령 제109조 제1항 제2호)은 세대별 주민등록표를 기준으로 1세대가 주택 1채만 소유하는지를 보고 판단합니다(시행령 제110조의2). 부부가 한 세대로 한 채를 나눠 가진 경우라면, 명의를 어떻게 하든 1세대 1주택입니다.

즉 재산세에서는 명의 구성이 특례 적용 여부를 바꾸지 않습니다. 실제 고지 세액이 어떻게 산정되는지는 관할 시·군·구가 계산해 고지하므로, 구체적인 금액은 위택스나 관할 지자체에서 확인하시는 것이 정확합니다.

종합부동산세 — 여기서 선택지가 생깁니다

종부세는 사람별로 공시가격을 합산합니다. 그래서 명의 구성이 실제로 계산을 바꿉니다.

원칙(아무 신청도 하지 않은 경우)

부부가 한 채를 나눠 가지면 각자는 「종합부동산세법 시행령」 제2조의3의 1세대 1주택자에 해당하지 않습니다. 1세대 1주택자란 "세대원 중 1명만이 주택 1채를 소유한 경우"를 말하기 때문입니다. 따라서 각자 9억원씩 공제받습니다. 합치면 18억원입니다.

특례를 신청한 경우

「종합부동산세법」 제10조의2는 부부가 공동으로 1주택만 소유하고 다른 주택이 없는 경우, 두 사람 중 합의로 정한 한 사람을 그 주택의 납세의무자로 할 수 있게 하고 있습니다. 이 경우 그 사람을 1세대 1주택자로 보아 계산합니다(같은 조 제3항). 즉 12억원 공제에 더해, 연령별·보유기간별 세액공제(합계 80% 한도)를 받을 수 있습니다.

숫자로 보면 이렇게 갈립니다 — 공시가격 20억원인 부부 공동명의 1주택(지분 각 50%)

신청하지 않은 경우, 각자 10억원씩 합산합니다. 10억 − 9억 = 1억원, 여기에 60%를 곱하면 과세표준 6천만원. 3억원 이하 구간 0.5%를 적용하면 한 사람당 30만원, 합쳐서 60만원입니다.

특례를 신청하면 20억 − 12억 = 8억원, 60%를 곱해 과세표준 4억 8천만원. 3억원까지 150만원, 나머지 1억 8천만원에 0.7%를 더하면 276만원입니다. 여기서 연령·보유기간 공제가 최대치인 80%까지 적용된다면 55만 2천원으로 내려갑니다.

즉 같은 집인데도 세액공제가 거의 없으면 신청하지 않는 쪽이, 공제가 크면 신청하는 쪽이 낮게 나옵니다. (위 계산은 구조를 보이기 위한 것으로, 실제로는 재산세 상당액 공제와 세부담 상한이 더 반영됩니다.)

어느 쪽이 나은지는 공시가격 수준과 나이, 보유기간에 달려 있습니다. 공제금액만 보면 18억원이 커 보이지만, 고령이고 오래 보유했다면 80%까지 깎이는 세액공제가 공제금액 차이를 뒤집을 수도 있습니다. 반대로 젊고 보유기간이 짧다면 세액공제가 거의 없어 공제금액 쪽이 커집니다. 그래서 매년 상황이 달라질 수 있고, 한 번 정한 선택이 영원히 옳은 것도 아닙니다.

몇 가지 실무적인 사항을 덧붙입니다.

• 특례 신청은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 합니다(제10조의2 제2항). 12월 고지서를 받고 나서는 늦습니다
• 연령과 보유기간은 공동명의 1주택자로 정한 사람을 기준으로 계산합니다(시행령 제5조의2 제8항). 누구를 납세의무자로 정하느냐가 공제율을 바꿉니다
• 재산세 공제액과 세부담 상한은 해당 주택 지분 전체를 기준으로 계산합니다(같은 조 제7항)
• 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유하고 있으면 특례 대상에서 제외됩니다(같은 조 제2항 단서)

종부세 계산 구조 자체는 재산세와 종합부동산세에 정리해두었습니다.

양도소득세 — 사람별로 계산됩니다

양도세는 사람별로 과세표준을 만들고 누진세율을 적용합니다. 그래서 공동명의면 계산 단위가 둘로 나뉩니다.

• 양도소득 기본공제 250만원은 거주자별로 각각 적용됩니다(「소득세법」 제103조 제1항)
• 기본세율 6~45%의 누진 구간도 각자의 과세표준에 적용됩니다(제104조 제1항, 제55조 제1항)

과세 대상 양도소득금액이 3억원인 경우

단독명의라면 기본공제 250만원을 뺀 2억 9,750만원이 과세표준이 됩니다. 1억 5천만원 초과 3억원 이하 구간이므로 3,706만원 + (1억 4,750만원 × 38%) = 약 9,311만원입니다.

부부가 반씩 나눠 가졌다면 각자 1억 5천만원에서 250만원을 빼 1억 4,750만원이 과세표준입니다. 8,800만원 초과 1억 5천만원 이하 구간이므로 1,536만원 + (5,950만원 × 35%) = 약 3,618만원, 두 사람을 합치면 약 7,237만원입니다.

누진 구간이 둘로 쪼개지면서 적용 세율이 낮아지고, 기본공제도 두 번 적용된 결과입니다. 여기에 양도소득세액의 10%에 해당하는 개인지방소득세가 별도로 붙습니다.

다만 착각하기 쉬운 부분이 있습니다. 1세대 1주택 비과세와 고가주택 기준은 명의와 무관합니다. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호는 주택과 부속토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택을 비과세 대상에서 제외하는데, 이 12억원은 주택 전체 기준입니다. 지분으로 나눴다고 각자 12억원씩 되지 않습니다.

또 하나. 장기보유 특별공제의 보유·거주기간 요건도 명의를 나눴다고 해서 각자 새로 시작하지 않습니다.

지금 단독명의인 집을 공동명의로 바꾼다면

이 경우는 성격이 완전히 달라집니다. 배우자에게 지분을 넘기는 것 자체가 증여이고, 세 가지가 한꺼번에 따라옵니다.

1. 증여세 배우자로부터 증여받은 경우 6억원까지 증여재산공제가 적용됩니다(「상속세 및 증여세법」 제53조 제1호). 다만 증여받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합산해 한도를 따집니다. 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이고, 기한 내 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 받습니다(제68조, 제69조).

2. 취득세 증여로 취득하는 경우 세율은 3.5%입니다(「지방세법」 제11조 제1항 제2호). 조정대상지역에 있고 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 무상취득하면 중과세율이 적용되지만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우는 제외됩니다(제13조의2 제2항 단서, 시행령 제28조의6). 지분만 취득하더라도 시가표준액은 주택 전체 기준으로 봅니다.

3. 이월과세 — 가장 놓치기 쉬운 부분 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 이내에 양도하면, 취득가액을 증여 당시 가액이 아니라 증여한 사람이 원래 취득한 가액으로 계산합니다(「소득세법」 제97조의2 제1항). 공동명의로 바꿔 양도차익을 나누려 했는데, 10년이 지나지 않았다면 취득가액이 그대로 끌려옵니다.

이 부분은 상속·증여 주택의 주택 수 계산에서 더 자세히 다뤘습니다.

그래서 무엇을 보고 판단하나

단정할 수 있는 것과 사람마다 달라지는 것을 구분하면 이렇습니다.

구조적으로 정해진 것

• 취득세는 명의를 나눠도 총액이 달라지지 않습니다
• 재산세의 1세대 1주택 특례 판단은 세대 기준이라 명의와 무관합니다
• 양도세 비과세의 12억원 고가주택 기준은 주택 전체 기준입니다
• 단독명의를 공동명의로 바꾸면 증여세·취득세·이월과세가 함께 따라옵니다

사람마다 달라지는 것

• 종부세에서 9억원씩 두 번과 12억원 + 세액공제 중 어느 쪽이 나은지
• 양도 시점에 실제로 세금이 나오는 상황인지(비과세라면 애초에 차이가 없습니다)
• 지분을 넘길 때 드는 비용을 나중의 차이가 상쇄할 만큼 오래 보유할 것인지

그래서 판단할 때 먼저 확인할 것은 지금 상태에서 실제로 세금이 나오는가입니다. 종부세가 나오지 않는 공시가격이고 양도 시 비과세가 예상된다면, 명의 구성 논의의 실익 자체가 크지 않습니다. 반대로 종부세 고지서가 매년 나오고 있다면 9월 신청 기간을 확인해볼 이유가 생깁니다.

금액이 크거나 이미 단독명의인 집을 바꾸려는 경우라면, 결정 전에 세무 전문가에게 본인의 숫자로 계산을 받아보시기를 권합니다. 이 글의 표는 구조를 이해하기 위한 것이지, 어느 쪽을 택하라는 답이 아닙니다.

자주 묻는 질문

Q. 공동명의 1주택자 특례는 한 번 신청하면 계속 적용되나요? 최초 신청 이후에는 신청 사항에 변동이 없으면 다시 신청하지 않아도 됩니다. 다만 변경 사유가 생기면 같은 기간(9월 16~30일)에 변경신청을 해야 합니다(「종합부동산세법 시행령」 제5조의2 제5항).

Q. 지분을 꼭 50대 50으로 해야 하나요? 법이 비율을 정해두지는 않습니다. 다만 자금 출처와 지분 비율이 맞지 않으면 증여 문제가 생길 수 있습니다. 각자 실제로 부담한 자금에 맞춰 정하고 근거 자료를 남겨두는 것이 안전합니다.

Q. 부부가 각각 한 채씩 가지고 있으면 각자 1세대 1주택인가요? 아닙니다. 세법상 1세대는 배우자와 생계를 같이하는 가족을 포함하는 개념이라, 부부가 각각 한 채씩이면 1세대 2주택입니다. 별도 세대로 인정되는 예외가 법에 정해져 있지만 요건이 까다롭습니다.

Q. 공동명의면 전세를 놓을 때 계약서는 어떻게 쓰나요? 임대인 란에 공유자 전원을 기재하고 각자 서명·날인하는 것이 원칙입니다. 한 사람이 대표로 계약하려면 다른 공유자의 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 임차인 입장의 확인 사항은 전세 계약 전 등기부등본 확인 항목을 참고하세요.

Q. 상속으로 여러 명이 공동으로 소유하게 된 집도 공동명의인가요? 소유 형태는 공유가 맞지만 세법상 취급은 다릅니다. 상속으로 공동 소유하게 된 주택은 세목별로 주택 수 산정에 별도 규정이 있습니다. 이 부분은 상속 주택 편에서 따로 다룹니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보이며, 세무 자문이 아니며, 개별 사안은 세무 전문가나 관할 세무서에 확인하세요. 명의 구성의 유불리는 공시가격, 연령, 보유기간, 향후 계획에 따라 달라지므로 일반화할 수 없습니다.