주택담보대출 기본

금리 유형, 상환 방식, 중도상환수수료

주택담보대출 기본

요약 주택담보대출은 금리 유형과 상환 방식이라는 두 개의 선택으로 만들어집니다. 금리 유형은 이자뿐 아니라 한도까지 바꾸고, 상환 방식은 총이자와 매달 나가는 돈을 바꿉니다. 중도상환수수료 체계는 2025년 1월에 크게 개편돼 종전의 절반 수준으로 낮아졌습니다.

은행 창구에서 주택담보대출 서류를 받으면 선택지가 여러 개 펼쳐집니다. 고정이냐 변동이냐, 몇 년 만기냐, 거치를 둘 거냐, 원리금균등이냐 원금균등이냐.

이 선택들은 취향의 문제처럼 보이지만 그렇지 않습니다. 같은 3억원을 빌려도 조합에 따라 총이자가 3천만원 넘게 벌어지고, 심지어 빌릴 수 있는 금액 자체가 달라집니다.

무엇을 고를지는 각자의 사정에 달렸습니다. 다만 무엇을 고르든, 고르기 전에 구조는 알고 있어야 합니다.

금리 유형은 네 갈래입니다

혼합형과 주기형은 이름이 비슷해 헷갈립니다. 혼합형은 고정 구간이 끝나면 변동으로 성격이 바뀌고, 주기형은 끝까지 "몇 년마다 한 번 바뀌는" 구조를 유지합니다.

여기서 한 가지를 꼭 짚고 가야 합니다. 금리 유형은 이자만의 문제가 아닙니다. 스트레스 DSR은 대출 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 변동금리에는 스트레스 금리를 그대로 얹고, 혼합형과 주기형은 고정 기간이나 변동 주기가 길수록 낮은 비율을 얹으며, 순수 고정금리에는 얹지 않습니다.

그래서 같은 소득이라도 고정금리를 선택하면 한도가 더 나올 수 있습니다. 출발 금리가 조금 높더라도 필요한 금액이 나오는 쪽을 택해야 하는 상황이 생기는 것입니다. 이 구조는 LTV·DTI·DSR 한 번에 정리에서 더 자세히 다뤘습니다.

변동금리는 무엇을 따라 움직이나

변동금리 대출의 금리는 지표금리 + 가산금리 − 우대금리로 짜입니다.

지표금리로 가장 널리 쓰이는 것이 COFIX(코픽스)입니다. 은행들이 자금을 조달한 비용을 모아 산출한 지수로, 전국은행연합회가 매월 공시합니다. 종류가 네 가지입니다.

같은 날 공시된 수치인데도 종류별로 0.5%포인트 가까이 벌어집니다. 내 대출이 어떤 COFIX를 쓰는지에 따라 금리가 달라진다는 뜻입니다. 대출 약정서에 지표금리 종류가 적혀 있으니 확인해두시는 편이 좋습니다.

신규취급액기준은 최근 조달 비용을 반영해 시장금리를 빠르게 따라가고, 잔액기준은 과거 조달분까지 포함해 천천히 움직입니다. 금리가 내려가는 국면과 올라가는 국면에서 체감이 서로 반대가 됩니다.

COFIX 외에 금융채 금리를 지표로 쓰는 상품도 많습니다. 5년 만기 은행채 금리를 쓰는 혼합형·주기형 상품이 대표적인데, 이 경우 금리가 바뀌는 시점과 폭이 COFIX 연동 상품과 다르게 움직입니다. 공시는 전국은행연합회 소비자포털에서 볼 수 있습니다.

가산금리와 우대금리는 은행이 정합니다. 급여이체, 카드 실적, 자동이체 같은 조건으로 깎아주는 부분이 우대금리인데, 조건이 유지되지 않으면 사라집니다. 몇 년 뒤 직장을 옮겨 급여이체가 끊기면 금리가 슬그머니 오를 수 있으니, 어떤 조건이 걸려 있는지 계약 때 적어두세요.

상환 방식은 총이자를 바꿉니다

3억원을 연 4%로 30년 빌린다고 가정하고 방식별로 비교해보겠습니다. 이해를 돕기 위한 단순 계산이며, 금리가 고정이라고 가정한 값입니다.

읽는 법은 이렇습니다.

• 원리금균등은 매달 나가는 돈이 같아 예산을 짜기 쉽습니다. 대신 초기에는 낸 돈의 대부분이 이자로 갑니다.
• 원금균등은 원금을 30년으로 똑같이 쪼개 갚고 거기에 남은 원금의 이자를 붙입니다. 초반 부담이 40만원가량 크지만 총이자가 3,500만원 넘게 적습니다.
• 거치는 일정 기간 이자만 내는 방식입니다. 당장은 편하지만 그 기간 동안 원금이 한 푼도 줄지 않습니다.

거치의 함정은 여기 있습니다. 1년을 거치하면 그만큼 원금 갚는 기간이 짧아져 이후 매달 내는 돈이 오히려 늘어납니다. 위 표에서 143만원이 146만원이 된 이유입니다. 소득이 곧 늘어날 것이 확실한 경우가 아니라면, 거치를 습관적으로 넣을 이유는 없습니다.

거치가 필요한 상황이 없지는 않습니다. 입주까지 시간이 남아 기존 집의 월세와 새 대출 이자를 동시에 부담해야 하는 기간이 있다면, 그 구간만 숨통을 틔우는 용도로 쓸 수 있습니다. 다만 거치는 미루는 것이지 줄이는 것이 아니라는 점만 기억하면 됩니다.

이 밖에 원금을 처음에 적게 갚다가 나중에 늘려가는 체증식 상환을 제공하는 상품도 있습니다. 소득이 앞으로 늘어날 것을 전제로 한 방식이라, 선택하기 전에 자신의 소득 곡선을 한 번 그려보시는 편이 좋습니다.

한 가지 더. 수도권·규제지역의 주택담보대출은 만기가 30년 이내로 제한돼 있습니다(2025년 6월 27일 대책). 만기를 늘려 월 상환액을 낮추는 방법은 더 이상 쓸 수 없다고 보시면 됩니다.

중도상환수수료는 2025년에 바뀌었습니다

대출을 중간에 갚거나 다른 은행으로 갈아탈 때 내는 돈이 중도상환수수료입니다. 금융위원회는 2025년 1월 13일부터 산정 체계를 개편해 신규 대출에 적용하고 있습니다.

핵심은 수수료에 넣을 수 있는 비용을 실비로 한정한 것입니다. 허용되는 항목은 두 가지입니다.

1. 자금운용 차질 비용 — 새로운 대출처를 찾는 기간의 이자 손실, 재대출 시 금리차에 따른 손실 등
2. 행정·모집 비용 — 인지세, 감정평가수수료, 담보권설정비, 임대차조사수수료, 모집수수료 등

이 외의 항목을 얹는 것은 불공정영업행위로 금지됩니다.

개편 전후 5대 시중은행 평균 수수료율은 이렇게 달라졌습니다.

실제 요율은 은행마다 다릅니다. 평균이 내려갔다는 뜻이지 모든 은행이 같아졌다는 뜻은 아닙니다.

그리고 수수료는 보통 대출 실행일로부터 3년이 지나면 사라지고, 3년 안에 갚더라도 경과 기간에 비례해 줄어듭니다. 주택도시기금의 디딤돌 대출을 예로 들면 계산식이 이렇게 공개돼 있습니다.

중도상환수수료 = 중도상환원금 × 0.6% × [(3년 − 대출경과일수) ÷ 3년]

같은 디딤돌 대출은 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 중도상환된 원금에 대해 수수료를 면제하고 있습니다. 한시 조치이므로 기간을 확인하세요.

은행 대출과 정책대출은 규칙이 다릅니다

주택담보대출이라고 다 같은 상품이 아닙니다. 크게 두 갈래로 나뉩니다.

정책대출은 금리가 낮은 대신 들어갈 수 있는 문이 좁습니다. 소득이 얼마 이하여야 하고, 순자산이 얼마 이하여야 하고, 집이 몇 제곱미터 이하에 얼마 이하여야 합니다. 요건을 하나라도 벗어나면 아예 대상이 아닙니다.

반대로 은행 대출은 문은 넓지만 금리와 한도가 규제와 시장에 따라 움직입니다. 자신이 정책대출 대상이 되는지부터 확인하고, 아니라면 은행 상품을 비교하는 순서가 자연스럽습니다. 대표적인 정책 구입자금대출은 디딤돌 대출에 따로 정리했습니다.

두 갈래를 동시에 쓸 수는 없습니다. 주택도시기금 안내는 기금대출과 은행 재원 주택담보대출을 중복해서 이용 중이면 신청할 수 없다고 명시하고 있습니다.

갈아타기를 생각한다면

금리가 더 낮은 상품이 보이면 계산을 해보게 됩니다. 이때 비교할 것은 금리 차이만이 아닙니다.

• 남은 중도상환수수료 — 실행 후 3년이 가까웠다면 거의 남지 않았을 수 있습니다
• 새 대출의 부대비용 — 인지세, 감정평가수수료, 국민주택채권 매입 비용 등
• 한도가 그대로 나오는지 — 규제가 그사이 강화됐다면 지금 기준으로 다시 심사받습니다
• 우대금리 조건 — 지금 받고 있는 우대를 새 은행에서도 받을 수 있는지

특히 세 번째를 놓치기 쉽습니다. 기존 대출은 받을 당시 기준으로 나왔지만, 갈아타는 순간 현재 규제가 적용됩니다. 금리를 낮추려다 한도가 줄어 오히려 돈을 더 넣어야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

계약 전에 눈으로 확인할 것

• 담보로 무엇이 설정되는지 — 주택담보대출은 담보주택에 근저당권을 설정합니다. 등기부 을구에 채권최고액이 대출금보다 크게 적히는 이유는 등기부등본 읽는 법에서 설명했습니다
• 금리 유형과 지표금리 종류 — 변동이면 어떤 COFIX를 쓰는지, 몇 개월 주기인지
• 우대금리의 조건과 유지 기간
• 중도상환수수료율과 면제 시점
• 전입 의무나 실거주 의무가 붙는지 — 수도권·규제지역 주택 구입 시에는 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다

마지막으로, 「금융소비자 보호에 관한 법률」에 따른 대출계약 철회권이 있습니다. 계약서류를 받은 날, 계약체결일, 대출실행일 중 늦은 날부터 14일 이내에 원금과 이자, 부대비용을 모두 돌려주면 계약을 없던 일로 할 수 있습니다. 다만 주택도시기금 대출은 같은 법의 위법계약해지권 적용 대상이 아니라고 기금 안내에 명시돼 있으니, 상품별로 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 고정금리와 변동금리 중 어느 쪽이 유리한가요? 앞으로의 금리를 알 수 없으므로 어느 쪽이 유리하다고 단정할 수 없습니다. 판단 기준은 두 가지입니다. 금리가 올랐을 때 감당할 수 있는 폭인지, 그리고 지금 필요한 한도가 어느 쪽에서 나오는지입니다.

Q. 중도상환수수료는 언제 없어지나요? 통상 대출 실행일로부터 3년이 지나면 부과되지 않습니다. 다만 상품마다 다르므로 약정서에 적힌 기간과 요율을 확인하세요. 대출계약을 철회한 경우에는 면제됩니다.

Q. 원금균등이 총이자가 적은데 왜 원리금균등을 많이 쓰나요? 초기 상환 부담이 크기 때문입니다. 원금균등은 첫 달 부담이 가장 크고, 그 금액을 기준으로 DSR을 계산하면 한도가 작게 나올 수도 있습니다. 여윳돈이 있다면 원리금균등으로 받고 중도상환을 하는 선택지도 있습니다.

Q. 대출을 받은 뒤 금리 유형을 바꿀 수 있나요? 은행에 따라 금리 유형 변경이나 재약정을 허용하는 경우가 있지만, 조건과 비용이 상품마다 다릅니다. 신규 대출로 갈아타는 것과 비용을 비교해보는 편이 좋습니다.

Q. 감정평가액이 실거래가보다 낮게 나오면 어떻게 되나요? LTV는 감정평가액 등 담보평가액에 곱하므로 한도가 줄어듭니다. 매매가와 평가액이 다를 수 있다는 점을 감안해, 계약금을 걸기 전에 한도를 확인해두는 편이 안전합니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보입니다. 금융 자문이 아니며, 실제 대출 조건은 취급 금융기관과 해당 기금·보증기관에서 확인하세요. 예시 계산은 이해를 돕기 위한 단순 계산이며 실제 상환액과 다를 수 있습니다.