LTV·DTI·DSR 한 번에 정리

셋 중 무엇이 내 한도를 정하나

LTV·DTI·DSR 한 번에 정리

요약 LTV는 집값 대비 얼마를 빌릴 수 있는지, DTI와 DSR은 소득 대비 얼마를 갚을 수 있는지를 봅니다. 세 가지를 각각 계산한 뒤 가장 작은 금액이 한도가 되고, 요즘은 DSR이 그 자리를 차지하는 경우가 많습니다. 여기에 지역과 집값에 따라 금액 자체의 상한이 따로 걸립니다.

집을 보러 다니다 보면 은행 상담 창구에서 알파벳 세 개를 듣게 됩니다. LTV, DTI, DSR. 이름이 비슷해서 헷갈리지만 서로 재는 대상이 아예 다릅니다.

셋을 한 문장으로 구분하면 이렇습니다. LTV는 담보(집)를 보고, DTI는 소득 대비 주택담보대출 부담을 보고, DSR은 소득 대비 모든 빚의 부담을 봅니다. 그래서 같은 사람이라도 어느 지표에 걸리는지가 상황마다 달라집니다.

계산은 세 가지를 각각 따로 합니다. 그리고 그중 가장 작게 나온 금액이 실제 한도가 됩니다. 어느 하나만 통과하면 되는 구조가 아니라, 셋을 모두 통과해야 하는 구조입니다.

세 지표를 나란히 놓고 보면

핵심 차이는 DTI와 DSR 사이에 있습니다. DTI는 다른 대출의 이자만 세지만, DSR은 원금까지 셉니다. 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 마이너스통장이 있다면 DSR에서 훨씬 크게 잡힙니다.

금융위원회는 DSR을 "차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율"로 정의합니다. 연소득 5,000만원인 사람의 연간 원리금 상환액이 2,000만원이면 DSR은 40%입니다.

LTV는 집값과 지역이 정합니다

LTV는 담보 가치에 비율을 곱해 상한을 정합니다.

대출 가능액 = 담보주택 평가액 × LTV − 선순위채권 − 임차보증금 등

여기서 오해가 자주 생깁니다. 평가액에 비율만 곱하면 끝이 아닙니다. 이미 설정된 근저당권이나 세입자 보증금이 있으면 그만큼을 빼고 남는 금액만 나옵니다. 등기부에 무엇이 적혀 있는지가 곧바로 한도로 이어지는 셈입니다. 등기부 읽는 법은 전세 계약 전 반드시 확인할 등기부등본 항목에서 따로 다뤘습니다.

LTV 비율 자체는 하나로 고정돼 있지 않습니다. 규제지역인지, 집을 몇 채 갖고 있는지, 기존 집을 처분하는 조건인지, 생애 최초 구입인지에 따라 달라집니다. 2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안은 2주택 이상 보유자의 추가 구입과 처분하지 않는 1주택자의 추가 구입에 대해 LTV 0%, 즉 대출 불가로 정했고, 6개월 내 기존 주택을 처분하는 조건이면 70%를 적용하도록 했습니다. 이어 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 규제지역의 주택담보대출 LTV가 40%로 인하됐습니다.

규제지역이 어디인지는 이 글에 적지 않습니다. 고시 사항이라 수시로 바뀌기 때문에, 오늘 적어두면 내일 틀린 글이 됩니다. 계약하려는 주택이 규제지역에 있는지는 국토교통부 공고와 취급 은행에서 확인하시는 편이 정확합니다.

금액 자체에 상한이 따로 걸립니다

비율과 별개로 금액 뚜껑이 씌워져 있다는 점이 요즘 규제의 특징입니다.

수도권·규제지역에 적용되는 기준이고, 2025년 10월 16일부터 시행됐습니다. 정책대출과 중도금대출은 별도로 봅니다.

이 구조 때문에 소득이 아주 높아도, 집값이 비싸도, 그 이상은 나오지 않습니다. 비율 계산으로 8억이 나와도 뚜껑이 6억이면 6억입니다.

DSR은 왜 갈수록 세지나

DSR은 "빌릴 수 있는가"가 아니라 "갚을 수 있는가"를 묻는 지표입니다. 계산은 단순합니다.

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

여기에 스트레스 DSR이라는 장치가 얹혀 있습니다. 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영하겠다는 취지로, 실제 대출금리에 가상의 금리를 더해서 DSR을 계산합니다.

스트레스 금리는 과거 5년 내 가장 높았던 가계대출 금리와 현재 금리의 차이로 산정하고, 하한 1.5%, 상한 3.0% 범위 안에서 정합니다.

주의할 점은 이 금리를 실제로 내는 것이 아니라는 것입니다. 한도를 계산할 때만 얹는 숫자입니다. 다만 한도는 실제로 줄어듭니다.

스트레스 DSR은 단계별로 강도를 올려가며 적용돼 왔습니다. 수도권·규제지역 주택담보대출에는 스트레스 금리를 3.0%까지 올린 강화 단계가 적용되고, 지방에는 한동안 완화된 단계가 유지됐습니다.

다만 적용 단계와 지역 구분은 시점에 따라 바뀝니다. 유예·연장 결정이 반기 단위로 내려온 적이 여러 번 있어, 이 글의 단계 설명을 그대로 적용하지 마시고 대출 신청 시점의 금융위원회 발표와 취급 은행 안내를 확인하세요.

숫자로 한 번 따라가 보면

감이 잘 오지 않으니 가상의 사례로 계산 순서만 따라가 보겠습니다. 실제 적용 비율은 지역과 조건에 따라 달라지므로, 어디까지나 계산의 순서를 보여주는 예시로만 읽어주세요.

부부합산 연소득 8,000만원, 기존 신용대출 5,000만원, 사려는 집 9억원이라고 해보겠습니다.

1. LTV로 본 금액 — LTV가 40%라면 9억 × 40% = 3억 6천만원. 선순위 근저당이나 세입자 보증금이 있으면 그만큼 뺍니다.
2. 금액 상한 — 15억원 이하 구간이므로 6억원. 이 사례에서는 LTV 쪽이 더 작으니 아직 3억 6천만원입니다.
3. DSR로 본 금액 — 연소득 8,000만원에 규제비율을 곱한 금액에서, 기존 신용대출의 연간 원리금을 먼저 뺍니다. 남은 금액으로 감당할 수 있는 원리금을 역산하면 주택담보대출 한도가 나옵니다. 이때 실제 금리에 스트레스 금리를 얹어서 계산하고, 만기는 30년을 넘길 수 없습니다.

세 값 중 가장 작은 것이 최종 한도입니다. 여기서 눈여겨볼 대목은 기존 신용대출 5,000만원이 DSR 계산의 맨 앞에서 소득을 갉아먹는다는 점입니다. 주택담보대출을 크게 받고 싶다면, 집을 보러 다니기 전에 기존 대출을 줄여두는 것이 순서상 먼저입니다.

금리 유형을 고르면 한도가 달라집니다

스트레스 금리는 대출 종류에 따라 다르게 얹힙니다.

• 변동금리 대출 — 산정된 스트레스 금리를 그대로 적용
• 혼합형(일정 기간 고정 후 변동) — 고정 기간이 길수록 낮은 비율 적용
• 주기형(일정 주기마다 금리 재산정) — 변동 주기가 길수록 낮은 비율 적용
• 순수 고정금리 — 스트레스 금리 미적용
• 신용대출 — 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 적용

그래서 같은 소득, 같은 집이라도 고정금리를 고르면 한도가 더 나오는 일이 생깁니다. 금리 유형 선택이 이자 문제만이 아니라 한도 문제이기도 한 이유입니다. 금리 유형별 차이는 주택담보대출의 기본 구조에서 더 자세히 정리했습니다.

한도를 옥죄는 장치는 이것만이 아닙니다

2025년 6월 대책에는 DSR 우회를 막기 위한 조치가 함께 들어갔습니다.

• 수도권·규제지역 주택담보대출 만기를 30년 이내로 제한 — 만기를 늘려 월 상환액을 줄이는 방식을 막습니다
• 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한 — 종전에는 연소득의 1~2배였습니다
• 수도권·규제지역 주택 구입 시 6개월 이내 전입 의무 — 실거주 목적이 아닌 대출을 막습니다
• 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 — 이른바 갭투자 목적의 전세대출을 제한합니다

만기 제한은 특히 체감이 큽니다. 40년 만기를 쓰면 월 상환액이 줄어 DSR이 낮게 나오는데, 그 길이 막히면서 한도가 함께 줄었습니다.

전세대출 쪽도 바뀌었습니다. 전세대출 보증비율이 종전 90%에서 수도권·규제지역 80%로 강화(2025년 7월 21일 시행)되면서, 은행이 떠안는 위험이 커진 만큼 심사가 깐깐해졌습니다. 보증비율이 무엇인지는 전세자금대출의 구조에서 설명했습니다.

그래서 무엇이 한도를 정하나

정리하면 이렇습니다.

1. LTV로 계산한 금액
2. DTI로 계산한 금액
3. DSR로 계산한 금액
4. 지역·주택가격별 금액 상한

이 네 개 중 가장 작은 값이 실제 한도입니다.

과거에는 LTV가 먼저 걸렸습니다. 집값의 몇 퍼센트라는 감각이 익숙한 것도 그 때문입니다. 그런데 스트레스 DSR이 단계적으로 강화되고 신용대출·기존 대출까지 합산되면서, 요즘은 소득이 먼저 발목을 잡는 경우가 흔합니다.

그래서 순서를 바꿔 생각하는 편이 낫습니다. 집을 먼저 고르고 한도를 알아보는 대신, 지금 내 소득과 기존 빚으로 얼마가 나오는지를 먼저 확인하고 그 안에서 집을 보는 것입니다. 준비 순서는 대출 받기 전에 준비할 것에 따로 정리했습니다.

숫자를 믿기 전에 확인할 것

이 글의 숫자는 2026년 9월 기준으로 확인한 것입니다. 그런데 부동산 대출 규제는 최근 몇 년간 개정이 대단히 잦았습니다. 2024년부터 2025년 사이에만 스트레스 DSR이 세 단계로 나뉘어 도입됐고, 대책이 나올 때마다 LTV 비율과 금액 상한이 조정됐습니다.

그러니 실제로 신청하기 전에는 다음을 다시 확인하세요.

• 해당 주택이 규제지역인지 (국토교통부 공고, 취급 은행)
• 지금 적용되는 스트레스 DSR 단계와 적용비율 (금융위원회 보도자료, 취급 은행)
• 내 상황에 적용되는 LTV 비율과 금액 상한 (취급 은행)
• 경과규정 적용 여부 — 대책 시행 전에 매매계약이나 대출 신청이 끝난 경우에는 종전 기준이 적용되기도 합니다

숫자 하나가 바뀌면 한도가 수천만원씩 움직입니다. 중개사무소나 인터넷 글에서 본 숫자를 기준으로 계약금을 걸었다가 잔금 때 모자라는 일이 생기지 않으려면, 계약 전에 은행에서 직접 한도를 받아보는 것이 가장 확실합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세자금대출도 DSR에 잡히나요? 전세자금대출은 원금이 DSR 산정에서 빠져 있었습니다. 다만 2025년 10월 15일 대책으로 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하도록 바뀌었습니다. 본인에게 적용되는지는 취급 은행에서 확인하세요.

Q. 마이너스통장을 안 쓰고 있어도 DSR에 잡히나요? 한도가 열려 있는 것 자체가 부채로 잡히는 것이 일반적입니다. 쓰지 않는 마이너스통장이 있다면 주택담보대출을 신청하기 전에 정리해두는 편이 한도에 유리할 수 있습니다. 구체적인 반영 방식은 은행마다 다르므로 상담 때 물어보세요.

Q. 소득이 적으면 아무리 현금이 많아도 대출이 안 되나요? DSR은 소득을 분모로 쓰기 때문에 소득이 적으면 한도가 작게 나옵니다. 다만 인정 소득에는 근로소득 외에 사업소득·연금소득 등도 포함되고, 산정 방식이 은행마다 다를 수 있습니다. 어떤 서류로 소득을 인정받을 수 있는지 먼저 확인해보세요.

Q. DTI는 이제 안 쓰나요? DSR이 주된 지표가 되면서 DTI의 존재감이 줄어든 것은 맞지만, 규정상 사라진 것은 아닙니다. 상품과 지역에 따라 여전히 함께 계산되며, 주택도시기금의 디딤돌 대출처럼 DTI 60% 기준을 명시한 상품도 있습니다.

Q. 부부 중 한 사람 명의로 받으면 상대방 빚은 안 잡히나요? DSR은 차주 단위로 계산하므로 원칙적으로 차주 본인의 대출을 봅니다. 다만 정책대출이나 보증기관 심사에서는 부부합산 소득·자산·주택 보유 여부를 함께 보는 경우가 많습니다. 명의를 나누는 문제는 부부 공동명의와 함께 생각해보시는 편이 좋습니다.

이 글은 공개된 법령과 공공기관 자료를 바탕으로 작성한 참고용 정보입니다. 금융 자문이 아니며, 실제 대출 조건은 취급 금융기관과 해당 기금·보증기관에서 확인하세요. 대출 규제는 개정이 잦으므로 신청 시점의 기준을 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.